Voldoende woningen

3.1 Een ongedeelde stad met ruimte voor iedereen

In de stad is een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Wij bieden woonruimte aan zo’n 22.000 mensen. Een groot deel van onze woningen ligt in de woonwijken rondom de binnenstad, de naoorlogse wijken en de wijken uit de jaren 80. Ons ideaal is dat arm en rijk door elkaar heen wonen en dezelfde voorzieningen delen: een ongedeelde stad met gemengde wijken. Dit voorkomt dat er achterstandsbuurten ontstaan en je postcode je toekomst bepaalt.

Onze ambitie is:

  • We blijven bouwen om de wachttijden voor een sociale huurwoning korter te maken.
  • We maken verhuizen gemakkelijker, zodat er meer woningen beschikbaar komen.

In 2018 hebben we samen met de gemeente en de collega-corporaties het gedachtegoed van de ongedeelde stad weer nieuw leven ingeblazen. Groningen is een aantrekkelijke stad, omdat ze er al heel lang in slaagt om een grote diversiteit aan mensen huisvesting, werk en scholing te bieden in een compacte stad met veel culturele voorzieningen. De stad heeft een grote verscheidenheid aan wijken en buurten, waar in principe voor elk wat wils te vinden is. De stad Groningen vormt een baken in het Noorden, vooral door de positie van het hoger onderwijs en alle aanverwante diensten. Tegelijkertijd werkt de stad als een magneet op mensen uit het Ommeland en ver daarbuiten om er te komen wonen. De stad dreigt het tempo van instromers niet bij te kunnen houden. Door marktwerking wordt de prijs van het wonen en leven hoger en dreigen bestaande en nieuwe woongebieden veel minder toegankelijk te worden voor mensen met een smalle beurs.

Dit soort processen gaat sluipenderwijs en werken mee aan een tweedeling tussen arm en rijk, tussen mensen met kansen en mensen met minder kansen op werk of een betaalbaar huis naar keuze. Verschillende groepen worden steeds meer concurrent van elkaar, waarbij het recht van de sterkste zegeviert. Daarmee dreigt de stad zich op termijn op te delen in kansrijke en kansarmere wijken, zonder dat iemand daar op uit is. Dat is niet goed voor de mensen die daar nadeel van ondervinden, maar ook niet goed voor de stad in zijn geheel.

In het verleden ontwikkelden we complete straten en buurten met een mix van koop- en huurwoningen. We konden hiermee zelfstandig een bijdrage leveren aan gemengde wijken. De Woningwet stuurt erop dat corporaties alleen nog sociale huurwoningen bouwen en verhuren. Marktpartijen worden verantwoordelijk gehouden voor de bouw van koopwoningen of vrije sectorhuurwoningen, ook wel ‘middenhuur’ genoemd. We zien het als een opgave voor de komende jaren om te bezien hoe we als corporatie het ideaal van de ongedeelde stad met ruimte voor iedereen toch vorm kunnen blijven geven. Mogelijk dat evaluatie van de Woningwet hier in de toekomst mogelijkheden voor biedt.

3.2 Eisen aan nieuwe verhuringen

De wet bepaalt dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huur tot € 710,68) verhuurd moeten worden aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 41.056. Corporaties zijn verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. Nieuwe huurders moeten een inkomensverklaring van de Belastingdienst, een DUO-verklaring of een COA-verklaring inleveren. We controleren periodiek of routinematige zaken correct door medewerkers worden uitgevoerd. Vervolgens controleert de accountant of we voldoen aan deze regel.
We verhuurden in het verslagjaar 1.406 sociale huurwoningen, inclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen. In de stad Groningen liggen de inkomens lager dan het landelijk gemiddelde, het overgrote deel van de woningzoekenden voldeed aan de inkomenseis. In slechts enkele gevallen besloten we af te wijken van deze inkomenseis. In 2018 zijn vrijwel alle individuele verhuringen (circa 99%) van sociale huurwoningen binnen het gestelde maximum inkomen gebleven.

We verhuren ook woningen aan instellingen via zogenoemde ‘intermediaire verhuur’. Hun cliënten wonen (tijdelijk of permanent) in onze woningen met diverse vormen van begeleiding, bijvoorbeeld om na een opname in een verslavingskliniek weer te leren om zelfstandig te wonen. Ook verhuren we een aantal groepspanden waarbij bewoners hun eigen huisgenoten kunnen kiezen. In geval van intermediaire verhuur hebben we duidelijke afspraken gemaakt om inzicht te krijgen in de inkomensgegevens. 

3.3 Schaarse woningen verdelen

De stad Groningen is en blijft een gewilde plek om te wonen. Er zijn wachttijden voordat je terecht kunt in een sociale huurwoning. Daarom is een transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een groot goed. De woonruimteverdeling in de stad regelen we samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrijkomen na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm kunnen daarop reageren. Iedere maand inschrijving levert een punt op, degene met de meeste punten krijgt de woning als eerste aangeboden. Bewoners die een sociale huurwoning achterlaten kunnen zogenoemde ‘woonduurpunten’ opbouwen. Bij inschrijving krijgen ze met terugwerkende kracht 0,5 punt per maand erbij.

Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars. Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling tot 200 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van ziekte. Bewoners kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen via Woonurgentie Groningen. Deze organisatie bepaalt voor alle corporaties in de stad of iemand recht heeft op extra urgentiepunten. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare personen, zoals ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met instellingen en de andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen, meestal onder de voorwaarde dat ze zorg en/of begeleiding accepteren.

We helpen graag kwetsbare personen in de stad aan onderdak, dat geldt ook voor asielzoekers of vergunninghouders. Als asielzoekers hier mogen blijven omdat hun eigen land te onveilig is, krijgen ze een verblijfsvergunning, een status. Ze hoeven dan niet meer te leven in een asielzoekerscentrum, maar hebben recht op een eigen huis. In de praktijk komen ze vaak terecht in een woning van een corporatie, maar de gemeente is eindverantwoordelijk voor de huisvesting van deze mensen uit andere landen. Bij inschrijving in WoningNet ontvangen statushouders 100 urgentiepunten.

In 2015 was er een piek in het aantal asielzoekers dat naar Nederland kwam, het rijk klopte bij diverse gemeenten aan op zoek naar plekken om deze groep van onderdak te voorzien. In de jaren erna liep het aantal vergunninghouders terug en waren hier geen nieuwe locaties meer voor nodig. Vanuit het rijk had de gemeente Groningen in 2018 de taak om 281 statushouders (personen) te huisvesten. De gezamenlijke corporaties volbrachten deze taakstelling voor 100%.

Verhuringen naar doelgroep in de stad Groningen        
  2018 2017 2016 2015
Kwetsbare personen 11% 6% 6% 6%
Wijkvernieuwingsurgenten 3% 1% 1% 2%
Urgente grote gezinnen 4% 4% 4% 4%
Urgenten regulier 9% 8% 14% 10%
Regulier woningzoekenden 73% 81% 75% 78%
         
Totaal 100% 100% 100% 100%

3.4 Meer ruimte voor gezinnen

In de Prestatieafspraken staat dat we streven naar een gemiddelde zoektijd van twee jaar voor iedereen. Uit de cijfers blijkt dat met name gezinnen zonder urgentie lang op een geschikte woning moeten wachten. In 2018 speelden twee initiatieven om meer ruimte voor gezinnen te creëren.

Vrijkomende woningen tijdelijk labelen voor gezinnen

De gemeenteraad besloot eind 2017 om een proef te doen om meer betaalbare gezinswoningen na een verhuizing beschikbaar te krijgen voor gezinnen. Volgens de huidige afspraken over de woonruimteverdeling staat het iedere woningzoekende vrij om op iedere woning te reageren, zolang er maar aan de wettelijke voorschriften voldaan wordt. Dit betekent dat vrijkomende gezinswoningen ook door alleenstaanden of stellen gehuurd kunnen worden. Om ervoor te zorgen dat gezinnen meer kans maken op een vrijkomende gezinswoning is het technisch mogelijk om een ‘label’ aan deze woningen toe te wijzen. Niet iedereen kan dan reageren op deze woningen. In de opdracht van de gemeenteraad staat een proef met een dergelijk label met de duur van een half jaar. In 2018 bereidden we dit label voor, samen met andere corporaties en de gemeente. Invoering en evaluatie van de proef staat gepland voor 2019.

Ouderen verleiden om te verhuizen

Naast het experiment dat de gemeenteraad vaststelde, organiseerden we in 2018 ook zelf actie om meer betaalbare gezinswoningen vrij te spelen voor gezinnen. In totaal schreven we 132 adressen aan met woningen met minstens 70 m2 en drie slaapkamers waarvan de hoofdbewoner 55 jaar of ouder was. We vroegen of ze interesse hadden om te verhuizen naar een kleinere woning en boden aan daarbij te helpen bij het zoeken naar een andere woning of bij de verhuizing. We staken veel tijd in dit initiatief. De voorbereidingen, de selectie, de afspraken met bewoners, het nabellen van huurders en de opzeggingen in de gaten houden om actief te kunnen bemiddelen. 81% had geen interesse om te verhuizen.

We willen nog steeds meer gezinswoningen beschikbaar krijgen voor gezinnen. We organiseren geen specifiek aanbod meer voor een bepaalde groep, maar spelen in het vervolg in op actuele vragen. Iedere huurder die een gezinswoning wil achterlaten vanwege leeftijd, fysieke beperking, medische achtergrond, inkomsten, kan contact met ons opnemen. We stelden een verhuurmakelaar beschikbaar die met deze mensen in gesprek kan gaan. De stedelijke afspraken rond de woonruimteverdeling blijven uitgangspunt, evenals het passend toewijzen.

3.5 Nieuwe betaalbare huurwoningen

Er zijn wachttijden voordat je een sociale huurwoning krijgt. In de prestatieafspraken hebben we vastgelegd dat die wachttijd maximaal twee jaar mag zijn. Om de wachttijden te verkorten blijven we nieuwe, betaalbare woningen bouwen. 2018 is het jaar geweest waarin onze bouwproductie tot volle wasdom kwam. Veel van de post crisis ontwikkelde projecten zijn in uitvoering. We bouwen weer volop, maar er zijn meer partijen die dat doen. Dit leidt tot de enorme vraag aan capaciteit (mensen, materiaal en materieel) in de bouw en daarmee hogere bouwprijzen en behoorlijke vertragingen.

Daarnaast is (voorlopige) wetgeving op het gebied van duurzaamheid geëffectueerd. Aan de ene kant worden eisen aan energieprestaties van gebouwen steeds hoger en aan de andere kant kan nieuwbouw niet meer worden aangesloten op aardgas. Deze ontwikkeling leidt niet alleen tot hogere kosten maar ook het zoeken naar nieuwe, betrouwbare, vormen van verwarming. Tot slot zorgt het aardbevingsbestendig bouwen voor de nodige complexiteit, zowel in de techniek als in het proces. Ook dit draagt niet bij aan de snelheid van voorbereiding en realisatie.

Al met al kunnen we concluderen dat onze nieuwbouwopgave heel groot is, zowel kwantitatief (aantallen, kosten, vertraging) als kwalitatief (duurzaam, comfortabel). Het effect van deze ontwikkeling zien we terug in onze projecten met name in de vorm van vertragingen.

Eind 2018 leverden we 48 woningen op, daarnaast hebben we 615 woningen in aanbouw, nog eens 309 in ontwikkeling en 15 in onderzoek.

Bouwprojecten Geplande oplevering Opgeleverd in 2018 In uitvoering eind 2018 In ontwikkeling eind 2018 In onderzoek eind 2018
Oosterparkwijk          
De Velden – Parkzijde 2018 34      
De Velden - eengezinswoningen 2020       15
Treslinghuis locatie 2021     50  
           
De Hoogte          
Woontoren Helix 2020   222    
           
Helpman          
Van Houtenlaan 2020     44  
           
Reitdiep          
Reitdiep (eengezinswoningen) 2019   18    
           
Meerstad          
Meerstad (eengezinswoningen) 2019   19    
           
Grunobuurt          
Lampisterie (Blok 5) 2020   103    
Tractie (Blok 4) 2021     105  
           
Corpus den Hoorn          
Semmelweisstraat fase 3 2020     30  
           
Paddepoel          
Atlas (jongeren) 2020   224    
Zuidoost – strang 4, fase 1 2018 14      
Zuidoost – strang 4, fase 2 2020   29    
           
Buurtvernieuwing Selwerd          
Berkenlaan en omgeving (fase 1) 2022     80  
Totaal   48 615 309 15

Opgeleverde woningen

De bouw van 34 woningen op De Velden besteedden we uit aan een ontwikkelaar. Na afgifte van de omgevingsvergunning door de gemeente, maakten omwonenden bezwaar. De oplevering verschoof hierdoor naar 2018. Aan de Grote Beerstraat bouwden we 14 aardgasloze eengezinswoningen. De eerste bewoners konden eind 2018 verhuizen naar hun ruime, duurzame woning met een huurprijs waarbij bewoners voor Huurtoeslag in aanmerking komen als zij daar recht op hebben.

Projecten in uitvoering

Met Helix en Atlas staan een paar grote projecten voor jongeren op stapel. De woontoren Helix krijgt 22 verdiepingen met in totaal 222 woningen. Er is ruimte voor 116 studio's en 106 tweekamerappartementen. Op de plek van het voormalige GAK-kantoor in Paddepoel verrijzen binnenkort twee woontorens: Atlas en Pleione. We werken op deze locatie samen met een projectontwikkelaar en ontwikkelen ieder één toren. Wij bouwen Atlas, met daarin ruimte voor jongeren in 224 semi-zelfstandige wooneenheden.

In de Grunobuurt vervangen we verouderde woningen door acht nieuwbouwblokken. We bouwen daar gestaag door: drie blokken zijn klaar, de vierde is in aanbouw met ruim 100 sociale huurwoningen. Binnen dit blok bouwen we op verzoek van een groep ouders 16 woningen voor jongeren met een zware lichamelijke beperking. En op verzoek van de gemeente onderzochten we de mogelijkheid van eengezinswoningen in Meerstad en in Reitdiep. Beide buurten bestaan vooral uit koopwoningen. In de nabije toekomst kunnen ook huurders hier terecht.

Projecten in ontwikkeling

Zowel in Corpus den Hoorn als de Oosterparkwijk werken we aan plannen voor woningen, gecombineerd met buurtvoorzieningen zoals een school of buurtcentrum. Op de plek van het oude Treslinghuis ontwikkelen we 50 sociale huurappartementen die ook geschikt zijn voor senioren. De school wordt niet door ons ontwikkeld, de appartementen wel. In Corpus den Hoorn maakten we aan het begin van deze eeuw een plan voor wijkvernieuwing. Ondertussen kunnen de bewoners gebruik maken van een nieuw buurtcentrum, de Semmelstee. Na de oplevering van de laatste fase met 30 sociale huurwoningen in 2020 is het hele plan afgerond.

De tijd van een grootschalige wijkaanpak ligt al weer een tijd achter ons. Maar hier komt voorzichtig weer verandering in. De gemeente Groningen koos ervoor om aan vier wijken weer gericht aandacht te besteden aan de leefbaarheid in de brede zin van het woord. Voor Selwerd maakten we een plan om verouderde portiek-etagewoningen en een aantal gezinswoningen te vervangen door nieuwbouw. De eerste fase betreft de woningen aan de Berkenlaan en een aantal woningen aan de Mispellaan.

Projecten in onderzoek

Het woonbuurtje De Velden staat op de plek van het voormalige FC Groningen stadion. De locatie is bijna geheel bebouwd met nieuwe huur- en koopwoningen. Alleen aan de Jan Groningerstraat is nog ruimte voor woningen. We bereiden de ontwikkeling van 15 aardgasloze gezinswoningen voor.

Sloop

Om ruimte te maken voor nieuwe woningen, braken we een aantal verouderde gebouwen af. In totaal sloopten we 293 woningen en kamers in 2018.

Locatie Aantal
Van Houtenlaan ‑150
Studio's Damsterdiep ‑66
Treslinghuis ‑77
Totaal ‑293

Aan- en verkoop van bouwlocaties

In 2018 verkochten we geen locaties, we kochten ook geen nieuwe locaties aan.

 

Overzicht nieuwbouw Nijestee