Betaalbaar wonen

4.1 Landelijke ontwikkelingen

In 2018 is voor het tweede jaar de huursombenadering van toepassing. Dat betekent dat de minister een maximum stelt aan alle huuraanpassingen in één jaar bij elkaar opgeteld. Niet alleen aan de aanpassing per 1 juli, maar ook aan de aanpassingen bij een nieuwe verhuring nadat de woning is opgezegd. De maximale huursomstijging in 2018 is bepaald op 2,4% (inflatie + 1%). Daarnaast bleef de mogelijkheid bestaan om inkomensafhankelijk een hogere huurverhoging tot 5,4% te vragen. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning blijft bevroren op € 710,68.

Het zogenoemd passend toewijzen geldt nu drie jaar. Corporaties zijn wettelijk verplicht om huishoudens die recht op Huurtoeslag hebben een woning aan te bieden beneden bijbehorende aftoppingsgrenzen. Dit is voor één- of tweepersoonshuishoudens een huur beneden € 597 en voor drie- of meerpersoonshuishoudens een huur beneden €640. Deze regel heeft als effect dat huurprijzen na leegkomst minder hard stijgen dan voorheen, maar kent ook beperkingen. De keuzevrijheid van huurders met huurtoeslag is afgenomen, omdat ze niet meer een woning boven deze grenzen kunnen huren en het laat de hoogte van de energielasten volledig buiten beschouwing. De betaalbaarheid wordt daarmee beperkt tot een huurlastenbenadering, terwijl een woonlastenbenadering een reëler beeld geeft over de kosten van het wonen.

Deze benadering is ook nodig om in de toekomst nog energiezuinige woningen te kunnen bouwen. Als we nieuwe woningen toegankelijk willen houden voor huishoudens met huurtoeslag, moet de huur beneden € 640 of € 597 liggen. Met de enorme bouwkostenstijgingen en toegenomen duurzaamheidseisen, zoals aardgasloos bouwen, moeten corporaties er dan zo veel geld op toeleggen dat ze minder woningen kunnen bouwen. Als we de huren hoger kunnen vaststellen, blijven de woningen even betaalbaar omdat de energielasten een stuk lager uitvallen, alleen dan kunnen mensen met huurtoeslag er niet meer in.

4.2 Huurbeleid Nijestee

Nijestee heeft circa 13.500 woningen, waarvan ruim 300 vrije sectorwoningen. Van de ruim 12.000 zelfstandige sociale huurwoningen is de gemiddelde huurprijs € 492. De vrije sectorwoningen hebben een gemiddelde huurprijs van € 975.

Binnen de wettelijke grenzen kunnen corporaties zelf hun huurbeleid vormgeven. In vergelijking tot onze collega’s in de stad bieden we relatief veel betaalbare huurwoningen aan. Hieronder een beeld van de prijsopbouw van de sociale huur van Nijestee in vergelijking met de overige woningcorporaties in de stad.

Prijsopbouw sociale huur 2018: Nijestee vs. overige corporaties in Groningen

In 2017 voerden we ons nieuwe huurbeleid in. We willen daarmee bereiken dat:

  • de huursprong na opzegging afneemt, de doorstroming verbetert en woningzoekenden meer keuze krijgen;
  • ruim 90% van onze woningen binnen de aftoppingsgrenzen (€ 597 en € 640) blijft, waardoor huishoudens met recht op huurtoeslag voldoende keuze houden;
  • de huurprijs beter in verhouding wordt gebracht met de woningkwaliteit uitgedrukt in de zogenoemde woningwaarderingspunten (WWS);
  • we een goede balans vinden tussen betaalbare woningen en voldoende huurinkomsten om de vernieuwing van onze woningvoorraad te bekostigen.

We verlaagden de streefhuur van sociale huurwoningen van 90% naar 80% van de wettelijk maximale huur. De streefhuur voeren we door bij elke nieuwe verhuring. In 2018 zijn ongeveer 600 woningen verlaagd en 550 verhoogd naar streefhuur. Gemiddeld was de aanpassing een verhoging van ongeveer € 6 per maand.

We gebruiken de streefhuur ook als maatstaf voor het bepalen van de huuraanpassing per 1 juli. De gemiddelde huurverhoging stelden we vast op 1,9% (inflatie + 0,5%), lager dan de wettelijk toegestane 2,4%. Als onderdeel van het nieuwe huurbeleid maakten we voor een aantal woningen maatwerk, zoals voor enkele complexen waar groepen met hoge zorgkosten wonen. Daarnaast is de ervaring dat woningzoekende gezinnen zonder urgentie het langst moeten wachten op een geschikte sociale huurwoning. Door gezinswoningen te verhuren tussen € 597 en € 640 hebben gezinnen met recht op huurtoeslag een veel grotere kans. We passen geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe.

4.3 Hulp bij huurachterstand

Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) is de kans op armoede het grootst in Rotterdam, de stad Groningen en Amsterdam. In Groningen is er vooral sprake van langdurige armoede. Langdurig leven met weinig geld heeft niet alleen invloed op wat iemand kan kopen. Mensen met een laag inkomen kunnen eerder in een sociaal isolement belanden. Ook kan armoede de gezondheid van mensen beïnvloeden.

Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat mensen in armoede of met schulden stress ervaren. Dat maakt het lastig om de juiste keuzes te maken voor de lange termijn. De kans is groot dat de financiële problemen toenemen. Daarom is het belangrijk dat mensen met schulden een thuis hebben. Bij huurachterstand nemen we gelijk contact met de huurder op. Als de huur niet langer betaald wordt, gaan we persoonlijk op bezoek om afspraken te maken over de betaling. Mocht dat allemaal niets opleveren, dan schakelen we een deurwaarder in. In het uiterste geval moeten we huurders ontruimen omdat de huur niet betaald wordt. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen. We zijn er om mensen te huisvesten en niet om te ontruimen.

In 2018 zagen we ons genoodzaakt om 63 keer een ontruiming aan te kondigen. In de meeste gevallen konden we dat alsnog voorkomen door met de huurder afspraken te maken over een betalingsregeling. Uiteindelijk zijn achttien woningen ontruimd met tussenkomst van de gerechtsdeurwaarder omdat de huur niet was betaald. Dit is op papier meer dan vorig jaar, maar in 2017 leverden 16 huishoudens de sleutels ‘vrijwillig’ in vanwege de geplande ontruiming. In 2018 was dit niet aan de orde.

Aantal ontruimingen na huurschuld

We blijven ons inspannen om huurachterstanden te voorkomen. De laatste jaren viel op dat de ontruimingen vanwege huurschuld voornamelijk jongeren onder de 30 jaar betrof. In 2018 onderzochten we welke acties we kunnen ondernemen om te voorkomen dat jongeren huurachterstand opbouwen. Daarnaast breidden we de menskracht uit om huisbezoeken af te leggen en betalingsregelingen mogelijk te maken.

De totale huurachterstand eind december 2018 bedroeg € 860.000.

4.4 Betaalbaar kopen

We verkopen bestaande woningen om onze investeringsruimte voor nieuwbouw en verduurzaming te vergroten en huishoudens met lagere en middeninkomens de kans te bieden een woning te kopen. Op deze manier dragen we ook bij aan een gemêleerde bevolkingsopbouw in onze buurten.

Verkoop bestaande huurwoningen

De verkoop van sociale huurwoningen temperden we de afgelopen jaren omdat het tekort aan deze huurwoningen steeds groter werd en het nieuwbouwtempo als gevolg van de recessie en gebrek aan locaties afnam. We spraken met de Participatieraad en gemeente af dat we maximaal 50 sociale huurwoningen per jaar verkopen. In 2018 verkochten we 43 sociale huurwoningen met een prijs globaal tussen de €120.000 en €170.000 (gemiddeld €154.000). Vier zittende huurders kochten de eigen woning.

We hebben ook afspraken gemaakt om ons relatief klein aantal vrije sector huurwoningen binnen een paar jaar te verkopen. Daarmee kunnen we huishoudens met een middeninkomen aan een koopwoning helpen en de opbrengsten investeren in onze sociale huurwoningen. In 2018 verkochten we 62 vrije sector woningen met een prijs globaal tussen de €180.000 en €350.000 (gemiddeld €238.000). Achttien zittende huurders kochten de eigen woning.

In totaal verkochten we 105 huurwoningen, verdeeld over diverse buurten.