Financiën

9.1 Lange termijnbeleid

Ons financieel beleid is erop gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. In deze paragraaf wordt toegelicht wat de financiële prestaties over 2018 zijn geweest en in hoeverre deze prestaties passen bij de ambities van Nijestee.

Financieel kader

Na de economische crisis van 2012-2013 maakten we scherpe keuzes om onze financiële positie te verbeteren en buffers op te bouwen om tegenslagen op te kunnen vangen. Vooral tot 2015 waren we voorzichtig in het opstarten van nieuwe investeringen. We maakten een pas op de plaats inzake projecten en we verkleinden de organisatie. Dit resulteerde in een financieel gezond en robuust Nijestee. Vanuit deze positie grepen we weer mogelijkheden aan om te investeren in nieuwbouw en in duurzame verbetering van onze woningen.

In ons financieel beleid hielden we scherp in de gaten of we voldoende aan de normen van toezichthouders voldeden: we wilden “bij de rand” wegblijven en voorkomen dat we geen leningen meer zouden kunnen krijgen om te kunnen blijven investeren. Partijen waar we mee samenwerken gaven eind 2018 aan dat Nijestee de afgelopen jaren wellicht wel iets te voorzichtig is geweest. We onderzochten daarom de mogelijkheid om meer financiële ruimte te maken om te investeren in de stad. Die investeringen zijn noodzakelijk om te kunnen voorzien in de groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in de stad Groningen. Daarnaast is er de maatschappelijke vraag naar beperking van energielasten en CO2-uitstoot in het wonen. Het is onze intentie om onze reserves meer aan te spreken en weer meer het voortouw te nemen waar mogelijk.

In het licht van bovenstaande is de titel van ons Financieel Kader:

“Bewust iets dichter naar de rand”

“Bewust iets dichter naar de rand” is een derde titel in de reeks na “Bij de rand weg” en “Blijf bij de rand weg”. De titel geeft aan dat Nijestee een iets andere koers wil varen. (Nog) meer inzet van de beschikbare middelen om aan de vraag naar betaalbare huurwoningen te kunnen voldoen. Dit betekent overigens niet dat alles kan. We blijven alert op externe ontwikkelingen en blijven de financiële positie vanuit dat oogpunt bewaken. Het nieuwe Financieel Kader is eind 2018 opgesteld en begin 2019 door de RvC goedgekeurd.

In ons Financieel Kader volgen we het Gezamenlijk beoordelingskader AW (Autoriteit Woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) zoals gepubliceerd in november 2018. Hoofduitgangspunt is om te allen tijde te voldoen aan de gestelde externe normen van AW en WSW.  Los van de externe normen hanteren we ook enkele eigen, interne normen. Wanneer we lager scoren dan een signaleringsnorm zal het beleid wellicht moeten worden bijgesteld, omdat we anders te dicht “bij de rand” komen.

Het Gezamenlijk Beoordelingskader van AW/WSW richt zich op drie pijlers:

  1. Financiële continuïteit
  2. Bedrijfsmodel (Portefeuillestrategie)
  3. Governance & Organisatie

 Grafisch ziet dat er als volgt uit:

Het Financieel Kader van Nijestee richt zich op het onderdeel Financiële Continuïteit.

Grafisch ziet de opbouw van ons Financieel Kader er als volgt uit:

Hoofddoelstelling van het Huishoudboekje is Financiële continuïteit.

In hoeverre Nijestee hieraan voldoet, is afhankelijk van oordelen van AW en WSW.
Onderbouwing van deze oordelen vindt plaats via kengetallen rondom liquiditeit en solvabiliteit.
In onderstaande tabel wordt een samenvatting gegeven van de verschillende kengetallen en ratio’s zoals Nijestee die hanteert.

Omschrijving Waardebegrip Norm extern DAEB Norm extern Niet-DAEB Signaleringsnorm intern DAEB Boven- c.q. ondergrens (DAEB)
           
1. Interest Coverage Ratio   > 1,4 > 1,8 1,5 2
2. Solvabiliteit Beleidswaarde > 20% > 40% 22% 30%
3. Loan to value Beleidswaarde < 75% < 75% 74% 70%
4. Dekkingsratio Marktwaarde < 70% < 70% N.v.t. N.v.t.
5. Borgbaarheid   Ja N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Beide takken (DAEB en niet-DAEB) dienen te voldoen aan de gestelde externe normen. In onderstaand overzicht een samenvatting van de behaalde ratio’s ultimo 2018.

Omschrijving   DAEB Niet-DAEB Totaal Voldoet aan externe norm?
Interest Coverage Ratio Streefwaarde > 1,4 > 1,8   Ja
  Interne signaleringsnorm 1,5      
  Bovengrens 2,0      
  Realisatie 2018 2,0 2,3 2,02  
Loan to value Streefwaarde < 75% < 75%   Ja
  Interne signaleringsnorm < 74%      
  Ondergrens > 70%      
  Realisatie 2018 62,0% 35,1% 58,9%  
Solvabiliteit Streefwaarde > 20% > 40%   Ja
  Interne signaleringsnorm > 22%      
  Realisatie 2018 39% 50% 37%  

In de volgende paragrafen worden de diverse aspecten toegelicht op totaalniveau (DAEB + Niet-DAEB). Een toelichting op DAEB dan wel Niet-DAEB is opgenomen in de Jaarrekening.

9.2 Activiteitenplan 2019-2023

Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren.

De activiteiten in 2019-2023 in aantallen woningen (DAEB + Niet-DAEB):

DAEB en Niet-DAEB Totaal Jaarverslag Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose
    2018 2019 2020 2021 2022 2023
Sloop ‑/‑ 665 ‑/‑ 144 ‑/‑ 61 ‑/‑ 107 ‑/‑ 98 ‑/‑ 154 ‑/‑ 101
Verkoop huurwoningen DAEB ‑/‑ 343 ‑/‑ 43 ‑/‑ 50 ‑/‑ 50 ‑/‑ 50 ‑/‑ 50 ‑/‑ 100
Verkoop huurwoningen Niet-DAEB ‑/‑ 365 ‑/‑ 62 ‑/‑ 75 ‑/‑ 80 ‑/‑ 80 ‑/‑ 68 0
Nieuwbouw woongelegenheden 1.816 50 288 423 455 300 300
Aankoop 1 1 0 0 0 0 0
Administratieve correctie 315 315 0 0 0 0 0
Mutatie aantal woningen in eigendom 759 117 102 186 227 28 99
               
Aantal woningen in eigendom: start = 13.398 ultimo 2017   13.515 13.617 13.803 14.030 14.058 14.157

Toelichting activiteitenplan

In de komende vijf jaar (2019-2023) willen we ruim 600 woningen verkopen. Dit betreft met name de verkoop van de Niet-DAEB portefeuille: vrije sector huurwoningen of commerciële bedrijfspanden. Deze portefeuille wordt (versneld) verkocht om te kunnen investeren in de DAEB-portefeuille. In de DAEB-portefeuille verkopen we tot 2023 nog maar beperkt. Dit vanwege het feit dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen. In het Portefeuilleplan (opgesteld in 2016) is gesteld dat Nijestee in vijf jaar wil groeien naar 14.000 sociale woningen (ultimo 2021) en vervolgens naar 14.500 sociale huurwoningen (ultimo 2025). In de komende vijf jaar (2019-2023) willen we circa 1.766 woningen opleveren, allemaal in de sociale huursector (DAEB). Eind 2023 bedraagt het aantal huurwoningen 14.157 woningen, allemaal in de sociale sector (DAEB). Daarmee ligt de geformuleerde doelstelling om te groeien naar 14.500 woningen op schema.

In de onderstaande tabel een specificatie van de op stapel staande projecten.

Nieuwbouw - projectnaam Aantal woningen Jaar van oplevering
Woontoren Helix 222 2019
Reitdiep 18 2019
Meerstad 19 2019
PPZO Blok BC 29 2019
Totaal 288  
Van Houtenlaan 50 2020
Grunobuurt - Blok 5 104 2020
De Velden - nul op de meter 15 2020
Semmelweisstraat - 3e fase 30 2020
Woontoren Atlas 224 2020
Totaal 423  
Grunobuurt - Blok 4 105 2021
Treslinghuis 50 2021
Onbenoemd 300 2021
Totaal 455  
Onbenoemd 300 2022
Onbenoemd 300 2023
Totaal 1.766  

Een andere maatregel om de portefeuille te vernieuwen is verouderde woningen slopen en vervangen. In de periode 2019-2023 gaat Nijestee 521 woningen slopen. Hieronder een overzicht van de wijken.

Sloop - complex Aantal woningen Jaar van sloop
Selwerd 61 2019
Onbenoemd 107 2020
Onbenoemd 98 2021
Onbenoemd 154 2022
Onbenoemd 101 2023
Totaal 521  

In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van 1.245 woningen in de stad Groningen in de komende vijf jaar.

DAEB en Niet-DAEB Totaal 2019 2020 2021 2022 2023
Onttrekking door sloop ‑521 ‑/‑ 61 ‑/‑ 107 ‑/‑ 98 ‑/‑ 154 ‑/‑ 101
Nieuwbouw DAEB 1.766 288 423 455 300 300
Totaal aantal woningen in de stad door Nijestee 1.245 227 316 357 146 199

9.3 Meerjarenprognose

9.3.1 Meerjarenprognose DAEB en Niet-DAEB

Het activiteitenplan 2019-2023 is in een scenario uitgewerkt. Het scenario voldoet aan alle streefwaardes zoals in paragraaf 9.1 zijn toegelicht. In deze paragraaf wordt toegelicht wat het verloop is voor de gehele portefeuille (DAEB en Niet-DAEB).

De volgende aspecten komen aan bod:

  • Winst-en Verliesrekening
  • Balans

Vanaf 2016 wordt gewaardeerd op marktwaarde en wordt de Winst- en Verliesrekening conform het Functionele model opgesteld. Dat heeft consequenties voor de wijze van presenteren van zowel Winst- en Verliesrekening als Balans.

 

WINST- EN VERLIESREKENING functioneel model

WINST- EN VERLIESREKENING functioneel model
WINST- EN VERLIESREKENING functioneel model (in € 1.000)            
DAEB en Niet-DAEB 2018 2019 2020 2021 2022 2023
             
Huuropbrengsten 80.044 79.825 80.400 82.600 84.300 86.500
Opbrengsten servicecontracten 3.245 3.170 3.100 3.100 3.100 3.100
Lasten servicecontracten ‑3.268 ‑2.989 ‑3.100 ‑3.200 ‑3.200 ‑3.300
Overheidsbijdragen 0 0 0 0 0 0
Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑8.507 ‑8.791 ‑9.000 ‑9.300 ‑9.600 ‑9.900
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑22.660 ‑26.559 ‑27.700 ‑28.400 ‑28.900 ‑29.400
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑16.082 ‑16.196 ‑13.960 ‑18.060 ‑18.560 ‑19.160
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie 0 0 0 0 0 0
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 32.772 28.460 29.740 26.740 27.140 27.840
             
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 227 0 0 0 0 0
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling ‑259 0 0 0 0 0
Toegerekende organisatiekosten ‑23 ‑25 0 0 0 0
Toegerekende financieringskosten 0 0 0 0 0 0
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling ‑55 ‑25 0 0 0 0
             
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 27.145 26.250 26.000 26.000 26.000 20.000
Toegerekende organisatiekosten ‑246 ‑215 ‑200 ‑200 ‑200 ‑200
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑23.886 ‑24.441 ‑23.800 ‑23.100 ‑22.600 ‑16.500
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 3.013 1.594 2.000 2.700 3.200 3.300
             
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑18.904 ‑21.800 ‑16.600 ‑22.800 ‑29.200 ‑24.700
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 155.390 13.300 13.400 13.600 13.600 13.900
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 62 0 0 0 0 0
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0 0 0 0 0 0
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 136.548 ‑8.500 ‑3.200 ‑9.200 ‑15.600 ‑10.800
             
Opbrengst overige activiteiten 0 0 0 0 0 0
Kosten overige activiteiten 0 0 0 0 0 0
Netto resultaat overige activiteiten 0 0 0 0 0 0
             
Overige organisatiekosten ‑378 ‑30 ‑30 ‑30 ‑30 ‑30
Leefbaarheid ‑723 ‑810 ‑810 ‑810 ‑810 ‑810
             
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 0 0 0 0 0 0
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 391 ‑50 0 0 0 0
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 421 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑13.705 ‑13.439 ‑13.900 ‑14.200 ‑14.300 ‑15.700
Saldo financiële baten en lasten ‑12.893 ‑12.489 ‑12.900 ‑13.200 ‑13.300 ‑14.700
             
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 158.284 8.200 14.800 6.200 600 4.800
             
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ‑7.943 ‑3.100 ‑3.500 ‑3.400 ‑3.300 ‑3.300
Resultaat deelnemingen 0 0 0 0 0 0
             
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN 150.341 5.100 11.300 2.800 ‑2.700 1.500
             
Buitengewone baten 0 0 0 0 0 0
Buitengewone lasten 0 0 0 0 0 0
Belastingen buitengewoon resultaat 0 0 0 0 0 0
BUITENGEWOON RESULTAAT NA BELASTINGEN 0 0 0 0 0 0
             
RESULTAAT NA BELASTINGEN 150.341 5.100 11.300 2.800 ‑2.700 1.500

De grootste post die wellicht opvalt betreft “Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille”. Iedere wijziging in marktwaarde wordt via het resultaat geboekt. In 2018 is de stijging van de marktwaarde circa 11% (= € 155 miljoen). Exclusief de stijging van de marktwaarde is het jaarresultaat negatief € 5 miljoen.

 De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt:

DAEB + Niet-DAEB

DAEB + Niet-DAEB
Bedragen x € 1.000 Jaarverslag Jaarverslag Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose
  2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Sociaal vastgoed in exploitatie 1.230.400 1.386.300 1.413.400 1.316.900 1.368.300 1.406.700 1.445.000
Commercieel vastgoed in exploitatie 112.700 97.300 85.100 69.000 50.500 32.400 32.600
Onroerende zaken tdd exploitatie 12.100 12.100 11.900 11.800 11.800 11.800 11.800
Vastgoed in ontwikkeling 9.100 8.100 34.100 27.500 3.200 2.600 2.600
Onroerende zaken VoV 14.000 13.400 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000
Overige vaste activa 2.000 0 0 0 0 0 0
Vlottende activa 12.600 9.700 7.600 7.300 7.400 7.400 7.400
Liquide middelen 2.100 3.900 400 100 300 400 100
Balanstotaal debet 1.395.000 1.530.800 1.566.500 1.446.600 1.455.500 1.475.300 1.513.500
Eigen vermogen 870.300 937.900 1.086.100 949.800 961.100 963.900 961.200
Resultaat (DAEB + Niet-DAEB) 67.600 148.200 5.100 11.300 2.800 ‑2.700 1.500
Egalisatierekening/Voorzieningen 7.500 11.600 9.400 9.400 9.400 9.400 9.400
Langlopende schulden leningen o/g 411.200 397.200 428.500 438.700 444.500 466.600 502.300
Terugkoopverplichting zaken VoV 13.600 13.100 13.600 13.600 13.600 13.600 13.600
Overige schulden 24.800 22.800 23.800 23.800 24.100 24.500 25.500
Balanstotaal credit 1.395.000 1.530.800 1.566.500 1.446.600 1.455.500 1.475.300 1.513.500
Solvabiliteitspercentage 67,2% 70,9% 69,7% 66,4% 66,2% 65,2% 63,6%

De balans wordt gepresenteerd op basis van marktwaarde in verhuurde staat.

Het resultaat over 2018 bedraagt € 150,3 miljoen, waarvan € 155 miljoen als gevolg van niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille. Het resultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Naast het resultaat is ook een rechtstreekse mutatie in het Eigen Vermogen verwerkt van negatief € 2,1 miljoen. Dit betreft de mutatie herwaardering als gevolg van sloop. Het Eigen Vermogen stijgt van € 937,9 naar € 1.086,1 miljoen. De solvabiliteit stijgt naar 70,9%.

Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten:

Parameters 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 e.v.
Huurverhoging (%) = inflatie + 0,5%   2,00 2,80 2,70 2,60 2,50 2,50
Prijsinflatie (%) 1,50 2,30 2,20 2,10 2,00 2,00 2,00
Looninflatie (%)   3,10 2,80 2,60 2,50 2,50 2,50
Bouwindex (%)   4,20 2,80 2,60 2,50 2,50 2,50
Onderhoudsindex (%)   4,20 2,80 2,60 2,50 2,50 2,50
Stijging marktwaarde autonoom (%)   1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Leegwaardestijging % 6,70 4,40 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Huurderving (%)   1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50
Lange rente (%)   1,65 2,35 3,05 3,15 3,15 4,25
Rente interne lening (%)   3,60 3,60 3,60 3,60 3,60 3,60

9.4 Marktwaarde 2018

We waarderen ons bezit (DAEB en Niet-DAEB) op marktwaarde in verhuurde staat.

In deze paragraaf lichten we toe hoe de waardering van de diverse activa tot stand gekomen is. De volgende aspecten komen aan bod:

  • Toelichting keuze waarderingsgrondslag;
  • Toelichting ontwikkeling marktwaarde 2018;
  • Omvang Eigen Vermogen ultimo 2018.

9.4.1 Toelichting keuze waarderingsgrondslag

Op grond van de Woningwet (artikel 35, lid 2) dient een toegelaten instelling haar vastgoed in exploitatie te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

In een 'Position Paper' heeft Nijestee vastgelegd op welke wijze zij de marktwaarde berekent. In de 'Position Paper' volgt zij in principe het 'Handboek modelmatig waarderen' (geactualiseerd november 2018). In dit handboek worden de kaders toegelicht waarbinnen een corporatie de marktwaarde kan c.q. moet bepalen. Onderwerpen die worden behandeld zijn: mogelijke typen vastgoed, definitie marktwaarde, definitie markthuur, waarderingsmethodiek (DCF), waarderingscomplex, doorexploiteerscenario versus uitpondscenario.
Het Handboek staat toe dat er gebruik wordt gemaakt van een basisversie of van een full versie. De basisversie wordt gedetailleerd beschreven in het Handboek en kent voorgeschreven normen en parameters. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat er op bepaalde onderdelen afgeweken mag worden van de normen en parameters uit de basisversie (bijv. markthuur, leegwaardestijging, disconteringsvoet en mutatiegraad). Nijestee heeft gekozen voor de full versie. Dit heeft twee redenen:

  • de basisversie is vrij grof van aard en zegt niks over de ‘werkelijke’ marktwaarde van het bezit van Nijestee;
  • Nijestee onderzoekt de mogelijkheden van (beperkt) sturen op marktwaarde. De basisversie is hiervoor niet geschikt.

9.4.2 Toelichting ontwikkeling marktwaarde 2018

De marktwaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie (DAEB en Niet-DAEB) bedroeg begin 2018 totaal € 1,355 miljard. Eind 2018 is de marktwaarde met € 141 miljoen gestegen naar € 1,496 miljard.

De marktwaarde van het bezit (DAEB en niet-DAEB) is als volgt opgebouwd:

Bedragen x € 1.000

Omschrijving DAEB Vastgoed in exploitatie Niet- DAEB Vastgoed in exploitatie Ten dienste der exploitatie Totaal
Aantal verhuureenheden 13.271 1.545 2 14.818
Boekwaarde 1 januari 2018: 1.230.438 112.741 12.094 1.355.273
Correctie beginstand -/- 15 15   0
Herrekende Boekwaarde 1 januari 2018 1.230.423 112.756 12.094 1.355.273
Mutaties:        
Opleveringen 5.206   11   5.217
Investeringen 5.293   0   5.293
Desinvesteringen verkoop ‑4.407 ‑16.018   ‑20.425
Desinvesteringen sloop ‑4.204 -/- 729  0 ‑4.933
Aanpassingen marktwaarde 154.097 1.237 56 155.390
Overige mutaties ‑93 0 ‑65 ‑158
Totaal van de mutaties 155.892 ‑15.499 ‑9 140.384
Boekwaarde 31 december 2018 1.386.315 97.257 12.085 1.495.657
Boekwaarde Historische Kostprijs 358.118 65.027 18.866 442.011
Inbegrepen Ongerealiseerde herwaardering 1.035.143 33.307 1.356 1.069.806
Onderdeel van Overige reserves -/- 6.946 -/- 1.077 -/- 8.137 -/- 16.160

In de jaarrekening (onderdeel Vastgoedbeleggingen) worden de mutaties verder toegelicht.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde
Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Nijestee heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met bijna € 141 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1,496 miljard. Dit betreft een waardegroei van 11%.
De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en de beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

  •  aanpassing van het huurbeleid. Het huidige huurbeleid van Nijestee gaat uit van 80% streefhuur bij DAEB en 95% streefhuur bij Niet-DAEB. Wanneer het huurbeleid wordt aangepast, kan de afslag voor betaalbaarheid wijzigen;
  •  toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten;
  •  toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerkosten.

Per 31 december 2018 is in totaal € 1.069 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de herwaarderingsreserve begrepen (2017:  € 912 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het “Handboek modelmatig waarderen” bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Nijestee. De mogelijkheden voor Nijestee om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Nijestee is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds – en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit – en beheersituatie van Nijestee.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Het bestuur van Nijestee heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt € 822 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Bedragen x € 1.000

Marktwaarde in verhuurde staat   € 1.496.000
Beschikbaarheid (doorexploiteren) -/- € 313.000  
Betaalbaarheid (huren) -/- € 285.000  
Kwaliteit (onderhoud) -/- € 113.000  
Beheer (beheerkosten) -/- € 111.000 -/- € 822.000
Beleidswaarde   € 674.000

Dit impliceert dat circa € 822 miljoen van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Sensitiviteitsanalyse beleidswaarde
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Uitgangspunt voor: 2018
Streefhuur per maand per eenheid € 520
Lasten beheer per jaar per eenheid € 1.096

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op beleidswaarde
Streefhuur per maand € 15 hoger € 49 mln. hoger
Lasten beheer per jaar € 50 lager € 15 mln. hoger

De beleidswaarde is voor het eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, zoals ook geduid in het bestuursverslag.

9.4.3 Omvang Eigen Vermogen ultimo 2018

Ultimo 2018 bedraagt de omvang van het Eigen vermogen € 1.086,1 miljoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Bedragen x € 1.000

  Ultimo 2017 Mutaties Herwaarderingsreserve en Overige reserves Niet Gerealiseerde Waardeverandering Resultaat 2018 (excl. Waardeverandering) Ultimo 2018
Overige reserve 26.038 8.382 0 ‑18.033 16.387
Herwaarderingsreserve 911.901 ‑10.469 155.390 12.984 1.069.806
Eigen Vermogen 937.939 ‑2.087 155.390 ‑5.049 1.086.193

Toelichting:
Overige reserves: het resultaat (excl. waardeveranderingen) ad negatief € 5 miljoen is toegelicht in paragraaf 9.3.

Herwaarderingsreserve (marktwaarde): Het gehele bezit in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. In 2018 bedroeg de niet-gerealiseerde waardeverandering € 155,4 miljoen. Deze stijging loopt ook via de Winst- en Verliesrekening. De herwaarderingsreserve betreft het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat  en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Ultimo 2018 is de hoogte hiervan € 1.069,8 miljoen.

9.5 Resultaat 2018

9.5.1 Toelichting resultaat 2018 DAEB + Niet-DAEB

Het resultaat 2018 bedraagt positief € 150,3 miljoen. Dit resultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Ten opzichte van de begroting (positief € 2,1 miljoen) een hogere toevoeging van € 148,2 miljoen. Hieronder lichten we de meest opvallende verschillen ten opzichte van de begroting toe.

Resultaat 2018

Resultaat 2018
Omschrijving (bedragen * € 1 miljoen) Afwijking t.o.v. begroting
Hogere saneringsheffing / hogere verhuurdersheffing ‑1,6
Lager marktwaardeverlies projecten (nieuwbouw en energetische verbetering) 7,6
Hoger resultaat verkoop 0,4
Lagere rentelasten leningportefeuille 1,1
Hogere lasten vennootschapsbelasting ‑4,8
Lagere onderhoudslasten 2,6
Diversen 0,5
Subtotaal (exclusief effect marktwaardestijging) 5,8
Hogere marktwaardestijging (niet-gerealiseerde waardeveranderingen) 142,4
Totaal 148,2

Toelichting
Marktwaardeverlies projecten - per saldo is er een positief verschil met de begroting van € 7,6 miljoen, omdat nieuwbouwprojecten Grunobuurt blok 4 en Van Houtenlaan zijn vertraagd. Verder is de sloop van het Treslinghuis al in 2017 verantwoord. Voor een gedetailleerde specificatie wordt verwezen naar de jaarrekening (onderdeel 46 “Waardeveranderingen vastgoedportefeuille”).

Marktwaardestijging - iedere wijziging van de marktwaarde heeft een resultaatseffect en wordt  via de Winst - en Verliesrekening geboekt. De marktwaarde begin 2018 bedroeg € 1,355 miljard. In 2018 is de marktwaarde gestegen met circa 11%. De marktwaardestijging bedraagt € 155,4 miljoen (begroot: € 13 miljoen) en wordt conform de regels via het resultaat verwerkt. Dit resultaat dient wel met de nodige voorzichtigheid en uitleg beoordeeld te worden. Daarom verwijzen we hier naar onderstaande paragraaf.

9.5.2 Vermogensovermaat

Als je naar de jaarcijfers van 2018 van Nijestee kijkt, lijkt het alsof we veel meer geld hebben. Dit komt doordat de woningen vanaf 2016 anders gewaardeerd worden. De nieuwe waardering betreft min of meer de verkoopwaarde van onze woningen. Dus het geld wat een woning waard is als we het verkopen. We willen echter geen woningen verkopen, maar  behouden en verhuren. Het geld van  Nijestee zit dus in de stenen. En bakstenen zijn geen bankbiljetten. We kunnen het niet uitgeven.

Dat geld hebben we alleen als we onze woningen zouden verkopen. Dat willen we niet en doen we niet, we zijn er om woningen te verhuren. En we willen meer woningen bouwen en verhuren en meer bestaande woningen energiezuinig maken. Zodat huurders wonen in goede woningen met een betaalbare huur.

Na enkele slechte jaren waarin we bijna niet hebben gebouwd door de crisis, de verhuurdersheffing, de  woningwet met nieuwe kaders wat we mogen bouwen en doen, de discussie en vertraging in verband met aardbevingsbestendig bouwen, kunnen we nu wel weer investeren. Nu we uit de crisis zijn, duidelijkheid hebben over wat we mogen bouwen en doen, kunnen we meer bouwen en meer woningen energiezuinig maken. Zodat de wachttijden korter worden en energielasten voor de bewoner lager.
 

9.6 Financieren en beleggen

Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn, terwijl het rendement op eventuele beleggingen maximaal is. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurybeleid. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om besluiten te nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden.

9.6.1 Financiering lang vermogen

In 2018 hebben zes leningen een renteaanpassing gehad, zie onderstaande tabel.

Datum gebeurtenis Geldgever Oud % Begroot % Nieuw % Aanpassing geldt voor Restant hoofdsom
Aanpassing opslagrente basisleningen            
03/ 1/2018 NWB 3,05% + 0,18% 3,05% + 0,3% 3,05% + 0,05% 3 jaar 10.000.000
04/15/2018 NWB 3,06% + 0,18% 3,06% + 0,3% 3,06% - 0,01% 2 jaar 10.000.000
05/15/2018 BNG 2,765% + 0,4% 2,765% + 0,3% 2,765% + 0,145% 7 jaar 10.000.000
11/ 1/2018 NWB 3,09% + 0% 3,09% + 0,3% 3,09% + 0,15% 6 jaar 10.000.000
Aanpassing opslagrente flexlening            
06/10/2018 BNG 1M Euribor + 0,67% 1M Euribor + 0,67% 1M Euribor + 0,15% 1) 5 jaar 18.000.000
Renteherziening            
03/28/2018 Gem. Groningen 4,55% 1,68% 0,99% 11 jaar 5.956.062
Totaal           63.956.062

1) dit percentage wordt berekend over het opgenomen deel van de lening. Over het niet opgenomen deel wordt 0,11% bereidstellingsprovisie berekend. 

Nieuwe leningen
In 2018 zijn er drie nieuwe leningen aangetrokken van ieder € 5 miljoen. In onderstaande tabel worden de modaliteiten weergegeven.

Datum Geldgever Financieringswijze Rente% Looptijd Hoofdsom
04/ 3/2018 Vestia Fixe 0,193 % 1) 4 jaar 5.000.000
04/ 3/2018 BNG Fixe 1,11% 9 jaar 5.000.000
04/ 3/2018 BNG Fixe 1,65% 15 jaar 5.000.000

1) Dit rentepercentage is inclusief de fee voor de broker. Rente zonder fee is 0,179%

Aflossingen
In 2018 is er totaal € 32,4 miljoen afgelost op de leningenportefeuille. Vier leningen zijn afgelost voor een totaal bedrag van € 24,5 miljoen. Dit waren eindaflossingen volgens het contract. In 2018 zijn er geen extra aflossingen gedaan. Regulier is er voor € 7,9 miljoen afgelost.  In onderstaande tabel worden de afgeloste leningen weergeven.

Datum Geldgever Financieringswijze Rente% Reden Aflossingsbedrag
03/ 3/2018 BNG Annuïtair 4,71% Eindaflossing 227.975
03/ 3/2018 BNG Annuïtair 4,71% Eindaflossing 168.781
04/ 3/2018 BNG Fixe 4,48% Eindaflossing 22.000.000
08/18/2018 NWB Annuïtair 3,73% Eindaflossing 2.052.231
Divers Divers Divers Divers Reguliere aflossing 7.943.459
Totaal         32.392.446

Leningenportefeuille ultimo 2018
Als gevolg van de aanpassingen zoals hierboven geschetst, ziet de leningenportefeuille van Nijestee er ultimo 2018 als volgt uit:

Financieringswijze Aantal leningen Restant hoofdsom x € 1 mln. Gemiddelde rente Gemiddelde resterende looptijd
Annuïteit 63 173 3,27% 16,1
Basisrente 11 144 3,46% 42,1
Fixe 6 66 3,25% 28,1
Flexlening 2 25 ‑0,08% 4,4
Aflossing flexlening   ‑11    
Totaal 82 397,2 3,22% 27,1
Waarvan DAEB 76 384,2    
Waarvan Niet-DAEB 6 13,0    
         

Van de flexleningen van in totaal € 25 miljoen is € 11 miljoen niet opgenomen.

De rentelast over onze leningenportefeuille bedroeg in 2018 € 13,3 miljoen. De gemiddelde rente ultimo 2018 bedraagt 3,22% (2017: 3,47%). Deze verdere verlaging is ontstaan door de nieuwe lagere rentepercentages. We maken geen gebruik van derivaten om de rentelasten te verlagen.

Volgens het meerjarenperspectief stijgt de huidige leningenportefeuille van € 397,2 miljoen ultimo 2018 naar € 502,3 miljoen eind 2023. In de periode tot en met 2023 trekken we voor € 159 miljoen  nieuwe leningen aan en nemen we €11 miljoen op vanuit de flexleningen. Tezamen met de opbrengsten uit verkoop worden hiermee de investeringen voor de komende 5 jaar betaald (totaal circa € 266 miljoen).

9.6.2 Renterisico’s

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar (exclusief spreadherzieningen) en maximaal 20% (inclusief spreadherzieningen). De grafiek geeft aan dat het renterisico zonder de basisrenteleningen in 2022 en 2023 hoger is dan 15% (groene lijn is hoger dan de paarse lijn). Het renterisico met basisrenteleningen is alleen in het jaar 2023 hoger dan 20% (blauwe kolom schiet door de rode lijn). De jaren 2022 en 2023 vallen dus buiten de gestelde grenzen valt. Zie onderstaande tabel.

Ten aanzien van bovenstaande tabel maken we nog de volgende opmerkingen:

  • Betreft totale leningenportefeuille (geborgd en ongeborgd);
  • Basisrenteleningen tellen voor 50% mee in de berekening van het renterisico;
  • Toekomstige nieuwe leningen worden meegenomen in het berekenen van het renterisico;
  • Grafiek is gebaseerd op de begroting 2019 en de daarbij horende meerjarenbegroting;
  • Het risico in 2019 wordt voornamelijk bepaald door aanpassingen van de opslagrente van drie  basisleningen (totaal € 39 miljoen) en door de flexleningen (totaal € 25 miljoen). Dit risico wordt verlaagd zodra herfinanciering is gerealiseerd;
  • Het risico in 2022 en 2023 is nog ver weg, eventuele vertragingen in projecten kunnen op termijn al een ander beeld geven. Dit risico wordt continu bewaakt.

9.6.3 Beleggingen

We hielden in 2018 geen beleggingen aan.

9.6.4 Financiering kort

De activa in ontwikkeling financieren we voor met kort geld. Bij de start van de bouw van huurwoningen trekken we voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Het saldo van de liquide middelen bedroeg ultimo 2018 €3,9 miljoen positief. We hebben continu inzicht in de actuele stand van de liquide middelen en op basis van uitgebreide liquiditeitsprognoses zijn de liquiditeiten accuraat in te schatten.

9.6.5 Rentedekkingsgraad (ICR)

De Rentedekkingsgraad (ICR) wordt berekend op basis van het Kasstroomoverzicht (zie Jaarrekening). De kasstroom uit operationele activiteiten is voldoende om de rentelasten te kunnen voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt ultimo 2018 circa 2,02.

De ondergrens is 1,4.

 

Omschrijving Jaarverslag 2017 DAEB + Niet-DAEB Jaarverslag 2018 DAEB + Niet-DAEB
Kasstroom uit operationele activiteiten 14.849 14.653
Af: Renteontvangsten ‑117 ‑391
Bij: Rente uitgaven 15.164 14.693
Netto kasstroom voor rente 29.896 28.955
Rentedekkingsgraad 1,97 2,02

9.6.6 Loan to Value

De Loan to Value (LtV) is de verhouding tussen de opgenomen geldleningen en de beleidswaarde.
Ultimo 2018 is de stand van de opgenomen geldleningen € 397,2 miljoen. De beleidswaarde van het bezit van Nijestee bedraagt € 674,3 miljoen. De LtV is derhalve 58,9%.
In onderstaande tabel is de verdeling tussen DAEB en niet-DAEB (inclusief interne lening) nader toegelicht.

Bedragen x € 1.000

Omschrijving DAEB Niet-DAEB Totaal
Stand leningen 384.200 13.000 397.200
Interne lening ‑14.000 14.000 0
Subtotaal 370.200 27.000 397.200
Beleidswaarde 597.400 76.900 674.300
Loan to Value 62,00% 35,10% 58,90%

Nijestee streeft bij DAEB naar een LtV van maximaal 75%. Hiermee sluit zij aan bij de criteria van AW/WSW. De jaren na 2018 zijn richtinggevend en sterk afhankelijk van realisatie van voorgenomen investeringen. Ook het verloop van de interne lening (ultimo 2018 € 14 miljoen) is hiervan afhankelijk.

Loan to Value

Jaar Externe Norm Loan to Value DAEB Loan to Value Niet-DAEB Loan to Value DAEB + Niet-DAEB
2017 75% 68,0% 58,9% 66,8%
2018 75% 62,0% 35,1% 58,9%
2019 75% 66,1% 18,2% 61,5%
2020 75% 66,4% 20,4% 61,1%
2021 75% 61,5% 23,8% 59,4%
2022 75% 62,5% 28,1% 61,0%
2023 75% 65,2% 24,3% 63,5%

9.6.7 Borgbaarheid en borgingsplafond

Ieder jaar ontvangt Nijestee een brief van het WSW met als onderwerp “Borgingsplafond en borgbaarheid”. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoefte zoals die voor de komende jaren is ingediend middels de dPi. In onderstaande tabel is het borgingsplafond voor de jaren 2018, 2019 en 2020 weergegeven.

Omschrijving 2018 2019 2020
Stand geborgde leningen per 1 januari 2018 397.303.000 412.533.000 439.055.000
Niet opgenomen flexleningen 14.400.000 0 0
Borgingsplafond primo 411.703.000 412.533.000 439.055.000
       
Financieringsbehoefte DAEB 44.836.000 59.219.000 36.897.000
Interne financieringsbronnen ‑29.606.000 ‑32.697.000 ‑37.375.000
Correcties 0 0 0
Borgingstegoed flexleningen ‑14.400.000 0 0
Borgingsplafond ultimo 412.533.000 439.055.000 438.577.000

De omvang van de leningenportefeuille ultimo 2018 bedraagt € 397,2 miljoen. Daarvan is € 384,2 miljoen geborgd en €13,0 miljoen ongeborgd. Daarmee voldoet Nijestee aan de beoordelingscriteria borgingsplafond van het WSW (maximum geborgde leningenportefeuille van € 412,5 miljoen).

Nijestee heeft als doelstelling om ten allen tijde borgbaar te zijn.

Borgbaarheidsverklaring
Via de jaarlijkse borgbaarheidsverklaring geeft het WSW aan dat een corporatie borgbaar is. In haar brief van 1 november 2018 gaf het WSW de Borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruik maken van de faciliteiten van het WSW.

dPi per 15 december 2018
In december 2018 leverden we de dPi over verslagjaar 2018 bij SBR Wonen aan. Deze is consistent met de dPi van december 2017.

 

9.7 Fiscaliteiten

9.7.1 Vennootschapsbelasting

Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken:
• Tot en met 31 december 2005:  geen vpb-plicht;
• 2006 en 2007:    gedeeltelijke vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 1);
• Vanaf 1 januari 2008  integrale vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 2).

Vanaf 1 januari 2008
In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal.
In navolging van VSO1 besloot het rijk om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een vaststellingsovereenkomst op te stellen (VSO2). In 2009 ondertekenden we deze overeenkomst.

Aangifte 2018
Het fiscale resultaat over 2018 bedraagt € 12,7 miljoen positief. Het resultaat is bepaald volgens de regels van VSO2.

 

Het fiscale resultaat over 2018 is als volgt opgebouwd:

Omschrijving Resultaat 2018 commercieel Resultaat 2018 fiscaal 1) Verschil
BATEN      
Huren 80.041 80.041 0
Vergoedingen 3.245 3.245 0
Overheidsbijdragen 0 0 0
Verkoop onroerende zaken projecten/ verlies bestand ‑32 181 ‑213
Verkoop onroerende zaken bestaand 3.286 4.159 ‑873
Wijziging in onderhanden werk 0 0 0
Geactiveerde productie 1.502 1.502 0
Overige bedrijfsopbrengsten 1.790 1.550 240
Totaal baten 89.833 90.678 ‑845
       
LASTEN      
Afschrijvingen 65 3.940 ‑3.875
Waardeverandering stijging marktwaarde ‑155.391 0 ‑155.391
Overige waardeveranderingen MvA 12.989 500 12.489
Erfpacht 43 43 0
Lonen en sociale lasten 12.722 12.722 0
Lasten kwaliteitsverbetering 5.915 2.780 3.135
Lasten onderhoud 17.114 17.114 0
Kosten leefbaarheid 723 723 0
Lasten Servicecontracten 3.263 3.263 0
Bijzondere waardeverandering vlottende activa 0 0 0
Verkoopkosten onroerende zaken 0 0 0
Overige bedrijfslasten 21.248 20.393 855
Totaal lasten ‑81.310 61.477 ‑142.787
       
Exploitatieresultaat 171.143 29.201 141.942
Niet gerealiseerde waardeverandering 34 0 34
Rentebaten 812 812 0
Rentelasten ‑13.705 ‑13.626 ‑79
Waardeverandering van financiële vaste activa 0 0 0
Waardeverandering van verkoop onder voorwaarden 0 0 0
Deelnemingen 0 0 0
Belastingen ‑7.943 0 ‑7.943
Fiscaal resultaat 150.341 16.387 133.954
Correctie Oort 0 32 ‑32
Correctie Herinvesteringsreserve 0 ‑3.756 3.756
Resultaat na belastingen 150.341 12.663 137.678

1) voorlopig resultaat

Verliescompensatie
De fiscale verliezen kunnen gecompenseerd worden met winsten in de toekomst. Voor resultaten tot en met 2018 wordt een termijn van 9 jaren gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2009 nog verrekenbaar is tot en met 2018. Voor resultaten vanaf 2019 geldt een verrekeningstermijn van 6 jaar. De stand van de verliescompensatie is ultimo 2018 als volgt:

Jaar Status Belastbaar resultaat Gecompenseerd
2006 definitief ‑3.329.620 3.329.620
2007 definitief ‑1.392.550 1.392.550
2008 definitief ‑168.019 168.019
2009 definitief ‑10.084.671 10.084.671
2010 definitief 0  
2011 definitief ‑6.545.506 6.545.506
2012 definitief ‑10.171.301 10.171.301
2013 definitief 5.455.892 ‑5.455.892
2014 definitief 1.412.381 ‑1.412.381
2015 ingediend ‑540.769 540.769
2016 ingediend 7.467.354 ‑7.467.354
2017 concept 10.249.782 ‑10.249.782
2018 concept 12.663.478 ‑7.647.027

Uit bovenstaande tabel blijkt dat positieve resultaten de verliezen hebben ingehaald. Het (voorlopig) resultaat van 2018 is hoger dan het saldo verliescompensatie. Over het verschil van € 5,1 miljoen moet vennootschapsbelasting afgedragen worden. Dit is verwerkt in het jaarresultaat van 2018.

9.7.2 Belastinglatenties

In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen zijn opgesplitst in drie onderdelen en vormen vier afzonderlijke belastinglatenties, deze kunnen actief of passief zijn.

Latentie leningen
Ultimo 2018 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 393,4 miljoen. De commerciële waardering betrof €397,2 miljoen. Voor het verschil van € 3,8 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve latentie gevormd van €0,6 miljoen. De actieve latentie daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht.

Verschil tussen de commerciële en fiscale waardering:

Jaar Leningen commercieel Leningen fiscaal Verschil Latentie Mutatie jaarrekening
12/31/2014 462.093.897 456.169.374 5.924.524 1.146.136 ‑583.088
12/31/2015 437.249.210 432.141.746 5.107.463 951.660 ‑194.476
12/31/2016 408.484.771 403.920.465 4.564.306 869.753 ‑81.907
12/31/2017 411.152.987 407.101.716 4.051.271 631.045 ‑238.708
12/31/2018 397.160.516 393.419.495 3.741.021 562.765 ‑68.280

Latentie verliescompensatie
Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Hiervoor geldt een termijn van 9 jaar voor resultaten tot en met 2018, daarna is de termijn verkort naar 6 jaar. Nijestee heeft vanaf de start van de vpb-plicht (2006) de eerste jaren fiscale verliezen behaald. Vanaf 2013 kwam het kantel moment en werden er vooral fiscale winsten behaald. Deze winsten zijn verrekend met de eerder genoemde verliezen, waarbij de te verwachten verliescompensatie als actieve latentie is verantwoord. In 2018 is het fiscale resultaat echter hoger dan het saldo van de verliescompensatie. Hierdoor verdwijnt deze latentie.

Onderstaand schema geeft het verloop van de latentie weer:

Bedragen * € 1.000,-     2018
Saldo verliescompensatie 1-1     14.328
Aanvulling fiscaal resultaat 2017/2016     ‑4.597
Fiscaal resultaat 2018 geraamd     ‑12.663
Restant     0
       
Verlies verrekend     14.328
CW van de latentie 3%     0

* De resultaten over 2016 en 2017 wijken af van de raming die opgenomen is in de jaarrekening van 2017. Dit heeft gevolgen voor de verliesverrekening in 2018.


Latentie verkoop woningen
Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal ruim €11,6 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de marktwaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. De contante waarde van deze latentie is berekend tegen 3% rente en bedraagt € 2,3 miljoen.  Deze latentie is per 31-12-2018 opgenomen op de balans. In totaal zijn er 615 woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar.

Latentie verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed
Het tijdelijke verschil tussen de fiscale waardering van het vastgoed (€ 1,333 miljard) en de commerciële waardering (€1,484 miljard) bedraagt € 151 miljoen. Voor dit verschil is een latentie gevormd van € 3,8 miljoen.

De  totale belastinglatentie is per 31-12-2018 als volgt opgebouwd:

Verloop latenties Latentie leningen Latentie verliescompensatie Latentie verkoop woningen Latentie verschil waardering
Stand per 1-1 631 3.334 ‑2.104 0
Mutatie 2018 ‑68 ‑3.334 ‑236 ‑3.784
Stand per 31-12 563 0 ‑2.340 ‑3.784

Gevolgen in de jaarrekening
In de jaarrekening van 2018 is totaal een last geboekt van € 7,4 miljoen als gevolg van de mutaties in de belastinglatenties. Onderstaand overzicht geeft per latentie de mutatie aan:

Gevolgen in de jaarrekening  
Mutatie latentie leningen 68
Mutatie latentie verliescompensatie 3.334
Mutatie latentie verschil commerciële en fiscale waarde 3.784
Mutatie latentie verkoop woningen 236
Totaal ten laste van de winst-en verliesrekening 7.422

9.7.3 BTW en overdrachtsbelasting

In 2018 hielden we rekening met:

  • Pro rata BTW;
  • Verlaging van de overdrachtsbelasting;
  • Energie-investeringsaftrek (EIA).
  • ATAD

Pro rata BTW
We verrichten zowel BTW-belaste als BTW-vrijgestelde prestaties. Hierdoor ontstaat er ook recht op BTW-aftrek op de algemene kosten. Deze BTW-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet. Voor 2018 is rekening gehouden met een bedrag van circa € 40.000,- aan terug te vorderen BTW.

Overdrachtsbelasting
Ter stimulering van de verkopen is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling liep vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012. Deze regeling is definitief voortgezet voor woningen. Voor bedrijfspanden geldt 6% overdrachtsbelasting.

Energie-investeringsaftrek (EIA)
Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.

ATAD
De Europese Unie heeft in 2016 afgesproken belastingontwijking tegen te gaan en deze afspraak vastgelegd in de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). Voor woningcorporaties heeft dit ook effect. De aftrek van rente in het resultaat wordt namelijk door deze wet beperkt. Hierdoor stijgt het fiscale resultaat en daarmee de belastingdruk. Nijestee heeft in haar meerjarenbegroting rekening gehouden met de ATAD.