Groningen, een gewilde stad om te wonen

1.1 De jongste stad van Nederland

Bijna 100 jaar geleden richtten groepen betrokken Groningers de woningcorporaties Gruno en Groningen op, de voorlopers van Nijestee. Doel was om de allerarmsten een goed en betaalbaar huis te bieden. Mensen trokken van het platteland naar de stad, omdat daar werk in fabrieken en bedrijven was. Veel mensen met weinig geld leefden dicht op elkaar in krotten zonder riolering. De woonsituatie van nu is niet te vergelijken met die tijd. Niemand hoeft meer onder een brug te slapen en de huizen worden steeds comfortabeler. Maar nog steeds doen we waarvoor we zijn opgericht: goede en betaalbare woonruimte bieden aan mensen met een lager inkomen.

Anno 2018 beheren en verhuren we circa 13.500 woningen. Die zijn divers in grootte, kwaliteit, prijs en staan verspreid over bijna alle wijken in de stad.

Overzicht woningbezit per corporatie

Vandaag de dag werken we eraan om onze bestaande woningen te verbeteren en energiezuinig te maken. Daarnaast blijft de stad Groningen een gewilde plek om te wonen en is er een tekort aan betaalbare woonruimte. Dat komt onder andere door de onderwijsvoorzieningen die ieder jaar weer nieuwe studenten trekken. Er wonen daardoor veel jonge mensen in de stad: ruim 60.000 inwoners zijn tussen 18 en 29 jaar oud en vormen een derde van het totaal aantal inwoners. Van de 55.000 studenten aan de universiteit of de Hanzehogeschool wonen 35.000 in de stad, waaronder 8.000 internationale studenten.

Wij hebben hart voor alle woningzoekenden met een smalle beurs en vinden dat ook jongeren tot onze doelgroep behoren, of die nu studeren, werken of niet. Als je als jongere vanuit Meppel, Düsseldorf of China naar Groningen wilt verhuizen, is woonruimte niet eenvoudig te vinden. Daarnaast speelt mee dat de woonruimte niet eerlijk verdeeld wordt: je komt gemakkelijker aan een kamer als je veel mensen kent en een vlotte babbel hebt. Als je geen mensen kent of de taal niet spreekt, gaat dat een stuk lastiger. In het afgelopen jaar zochten we de samenwerking op met andere corporaties in de stad om het aanbod voor jongeren transparanter te maken, zodat jongeren in ieder geval het aanbod van de verschillende corporaties snel kunnen vinden en weten wat de spelregels zijn. Het doel is dat dit met ingang van 2020 beter is geregeld.

1.2 Missie, doelen en strategie

Om de paar jaar stellen we onze strategie bij om goed in te spelen op de vragen en behoeftes van (toekomstige) huurders. Voor de periode 2017-2020 vatten we de uitgangspunten van onze plannen samen in ‘Groeien op z’n Gronings’. Daarin staat wat we willen bereiken en hoe we die doelen denken te bereiken. Om dit document op te stellen, vroegen we alle medewerkers mee te praten. Centraal staat dat we de komende jaren méér gaan bouwen, méér bestaande woningen op een duurzame manier verbeteren en dat bewoners meer te zeggen krijgen over hoe zij willen wonen.

Missie: waarom bestaan we?

Ons ideaal is dat mensen met verschillenden achtergronden en maatschappelijke posities samenleven in buurten en daarin zelf kunnen kiezen waar en hoe ze wonen in een huis dat als thuis voelt. Nijestee wil zo’n thuis bieden,  vooral aan mensen met een lager inkomen of mensen die hulp of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te wonen.

Doelen: wat willen we bereiken?

We stellen vijf thema’s centraal en zien de volgende mogelijkheden om die doelen te bereiken:

1. Goede woningen

  • We bieden keuze bij onderhoud en verbetering.
  • We zorgen ervoor dat onze woningen ook in de toekomst goed verhuurbaar zijn.
  • We verhuren veilige, gezonde woningen.

2. Voldoende woningen

  • We blijven bouwen om de wachttijden voor een sociale huurwoning korter te maken.
  • We maken verhuizen gemakkelijker, zodat er meer woningen beschikbaar komen.

3. Betaalbaar wonen

  • We bieden mensen met lagere inkomens keuze.
  • We behouden onze goedkope woningen van voldoende kwaliteit.
  • We bouwen alleen betaalbare nieuwe woningen.

4. Duurzaamheid

  • We werken toe naar gemiddeld label B voor al onze woningen in 2020.
  • We maken het mogelijk dat bewoners kunnen besparen op de energiekosten, bijvoorbeeld door samen met buren duurzame energie op te wekken.
  • We willen dat ook volgende generaties betaalbaar in Groningen kunnen wonen.

5. Plezierige, veilige buurten

  • We willen dat iedereen zich thuis voelt in eigen straat en buurt.
  • We willen dat arm en rijk, jong en oud door elkaar wonen.
  • We willen dat buren elkaar kennen en prettig met elkaar samenleven.

Strategie: hoe gaan we te werk?

Onze bewoners krijgen het voor het zeggen op een manier die past in deze tijd. De Participatieraad is onze vaste overlegpartner namens de huurders, we zorgen voor informatie, ruimte en middelen om het gesprek zo goed mogelijk met elkaar te voeren. Daarnaast hebben we veel contact met groepen bewoners in straten en buurten. We nodigen individuele huurders uit om advies te geven op ons beleid, we staan ook open voor ideeën om onze dagelijkse werkwijze aan te passen. Mensen ervaren ons niet als instituut, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in gemêleerde buurten.

We werken vanuit vier kernwaarden:

  • We gaan als eerste uit van het hart voor de mensen die van ons huren. Dit gaat over betrokkenheid bij de mensen die (willen) huren, bij de stad, bij elkaar. De mensen van Nijestee werken met hart en ziel: we zijn pas tevreden als de huurders dat ook zijn.
  • We zoeken uit hoe we ruimte kunnen bieden. Ruimte geven kan niet zonder vertrouwen. Ruimte betekent ook de vrijheid ervaren om eigen keuzes te kunnen maken. We bieden een veilige omgeving om in te werken: fouten maken mag, als je er maar iets van leert.
  • Onze eigenzinnigheid gebruiken we om dingen op onze eigen manier aan te pakken. We staan stil bij de vraag: ‘Waarom doen we de dingen zoals we ze doen?’ Of: ‘Kan dit ook anders, beter, slimmer?’
  • Met gezond verstand kijken we er nog eens nuchter naar: is dit nu een handige manier die werkt voor de mensen die van ons huren en voor de stad? We maken duidelijke afspraken: van ons mag je verwachten dat je snel weet waar je aan toe bent.

1.3 Samenwerking met huurders

De Participatieraad is een groep van elf huurders met verschillende achtergronden die ons gevraagd en ongevraagd van advies voorziet. Daarnaast bestaan er een actieve huurdersvereniging in Kostverloren en diverse bewonerscommissies waar we nauw contact mee hebben over zaken die in buurten of complexen spelen.

De Participatieraad is een stichting met statuten en een dagelijks bestuur dat de vergaderingen voorbereidt. Nijestee zorgt voor ondersteuning. In een samenwerkingsovereenkomst maakten we afspraken over de taakverdeling, werkwijze en de vrijwilligersvergoeding. De Participatieraad wil graag weten wat er onder huurders speelt om de belangen zo goed mogelijk te behartigen. In 2018 organiseerde de Participatieraad twee contactmomenten voor huurders: een jaarvergadering voor alle huurders in het gebouw van Nijestee en een huurderscafé in Beijum. Beiden onder het motto ‘Eet en praat mee in het huurderscafé’. De Participatieraad is lid van de Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenorganisatie voor huurders.

In 2018 bespraken we onder andere de volgende onderwerpen met de Participatieraad:

  • cyclus Begroting 2019, Bod aan gemeente en Prestatieafspraken ondertekend door Nijestee, Participatieraad en gemeente;
  • jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli (advies: inflatie + 0,1% in plaats van 0,5%. Niet overgenomen door Nijestee, omdat we middelen nodig hebben om woningen te bouwen en te verbeteren);
  • voordracht benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen namens de huurders;
  • visie op dienstverlening;
  • project doorstroom (ouderen in een gezinswoning verleiden om te verhuizen);
  • kwaliteitsbeleid onderhoud;
  • VvE-beheer;
  • visie op incassobeleid;
  • buurtvernieuwing Selwerd en Vinkenstraat;
  • elektriciteitskosten gemeenschappelijke ruimtes verrekenen in servicekosten;
  • routekaart CO2-neutraal in 2050;
  • aanpak vocht en schimmel.

Naar aanleiding van het gesprek over de aangekondigde sloop van de Vinkenstraat kwam de Participatieraad met een advies. Zij adviseerde om bewoners eerder recht op een verhuiskostenvergoeding volgens het Sociaal Plan Wijkvernieuwing toe te kennen en de jaarlijkse huurverhoging voor deze adressen ongedaan te maken. Ook gaf zij suggesties voor de manier van communicatie met de (omwonende) bewoners. We namen de meeste adviezen over, maar legden uit dat er stedelijk afspraken bestaan over het Sociaal Plan Wijkvernieuwing en dat wij die graag na willen komen.

BinnensteBuitendag

Ieder jaar nodigen we onze belanghebbenden uit om met elkaar in gesprek te gaan tijdens de BinnensteBuitendag. Die dag organiseren we al meer dan tien jaar. We kijken dan samen terug op wat er van onze plannen terecht is gekomen en meestal kiezen we een bepaald thema om dieper over door te praten. Leden van de Participatieraad en van de Raad van Commissarissen zijn hierbij aanwezig. Dit jaar stond onze dienstverlening aan huurders centraal. Op advies van de Participatieraad organiseerden we de BinnensteBuitendag de laatste jaren op een avond in een buurtcentrum. Aan het begin staat er een gezond bord stamppot voor iedereen klaar. Die formule werkt en trekt een volle zaal met huurders.

Bewoners betrekken bij beleid en uitvoering

We leggen een aantal keer per jaar een vraag voor aan individuele huurders via een BewonersAdviesGroep (BAG). De groep komt maximaal vier keer bij elkaar en overhandigt tijdens de laatste bijeenkomst een advies aan een directielid van Nijestee. We laten daarna weten wat we met het advies doen. Vaak levert een BAG bruikbare ideeën op om ons werk net weer wat anders te organiseren en bewoners beter van dienst te zijn. Dit jaar vroegen we kinderen uit de Grunobuurt om mee te denken over een ontwerp voor een nieuwe speeltuin. Dat leverde mooie tekeningen en bouwsels op. We hielden dit jaar voor het eerst ook diverse voordeurgesprekken: in verschillende straten belden we huis-aan-huis aan om te vragen hoe mensen het wonen ervaren en of er iets verbeterd zou moeten worden. In een paar gevallen kregen we signalen dat er iets aan de hand was, bijvoorbeeld dat bewoners last hadden van schimmel of problemen met de temperatuur in huis tijdens de lange hete zomer van het afgelopen jaar. Soms belden we ook aan als we een plan voorbereidden om woningen te verbeteren, op die manier konden we aanvullende wensen meenemen in het plan. Ook vroegen we bewoners om mee te denken over de kleur bij een grote schilderbeurt van complexen. Leden van de Participatieraad werden hiervoor uitgenodigd, zodat zij een beeld krijgen van de diverse gebouwen die we in bezit hebben en in gesprek konden gaan met de huurders.

1.4 Afspraken met gemeente en huurders

In Groningen werken we goed samen met de gemeente en de andere corporaties die in de stad actief zijn. Ieder jaar maken we afspraken om goed in de stad te kunnen wonen. Daarbij kijken we wat er nodig is aan nieuwbouw, verbetering of huisvesting van speciale groepen, zoals jongeren of mensen met een beperking. De gemeente maakt een Woonvisie. Vervolgens doen corporaties samen met hun eigen huurdersorganisatie ieder jaar een ‘bod’ aan de gemeente. De begroting is te zien als de basis van het bod. De Participatieraad betrokken we in een vroeg stadium bij het opstellen hiervan, de raad voorzag ons van advies.

De huidige Woonvisie dateert uit 2015. Eind 2018 vonden tussentijdse gemeenteraadsverkiezingen plaats in verband met de samenvoeging van de gemeenten Groningen, Haren en Ten Boer. De gemeente is voornemens om in 2019 een nieuwe Woonvisie op te stellen. Samen met de corporaties en huurdersorganisaties uit het nieuwe werkgebied bereidde de gemeente in 2018 een Woonbehoefte- en Woonlastenonderzoek voor. De uitkomsten hiervan vormen belangrijke bouwstenen voor de nieuw op te stellen Woonvisie.

Met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties stelden we in 2016 een ‘Kader voor de prestatieafspraken’ op tot 2020. Per jaar volgt een actueel uitvoeringsprogramma. In het uitvoeringsprogramma 2018 spraken we met de huurders en de gemeente af om het volgende te leveren:

  Nieuwbouw Sloop Verkoop sociale huur Verduurzamen Leefbaarheid
           
Prestatieafspraak 2018 107 ‑293 ‑50 300 € 800.000
Gerealiseerd 2018 48 ‑293 ‑43 454 € 723.000

Zoals voorgenomen sloopten we verouderde woningen en studio’s in de Oosterparkwijk en Helpman om plaats te maken voor nieuwe woningen. De geplande nieuwbouw haalden we het afgelopen jaar niet. De bouw van een aantal complexen is vertraagd door diverse redenen, zoals gebrek aan materieel, onvoldoende capaciteit bij aannemers of onvoorziene asbestsaneringen. De duurzame verbetering van bestaande woningen verloopt daarentegen voorspoedig. We verkochten iets minder sociale huurwoningen dan gepland.

Het budget voor leefbaarheid betreft niet alleen geld voor buurtprojecten op verzoek van bewoners, maar betreft ook personeelskosten voor sociale problematiek, zoals bemiddelen bij burenoverlast of om signalen ‘achter de voordeur’ op te pakken.

1.5 Visie op dienstverlening

Aedes – de koepelorganisatie van de corporaties – publiceert jaarlijks de prestaties van corporaties op het gebied van de huurderstevredenheid. Om de uitkomsten onderling te kunnen vergelijken is er een indeling met drie klassen: A = bovengemiddeld, B = gemiddeld, C = onder het gemiddelde. De laatste twee jaar scoren we in de klasse B.

  Score 2017 Sector gemiddeld 2017 Score 2018 Sector gemiddeld 2018
Nieuwe huurders 7,4 (C) 7,5 7,4 (C) 7,5
Reparatieverzoek 8,1 (A) 7,5 8,0 (A) 7,5
Vertrokken huurders 7,3 (B) 7,4 7,2 (C) 7,4
Eindscore B   B  

We hebben de ambitie om de kwaliteit van de dienstverlening en de klanttevredenheid nog verder te verbeteren. Daarom stelden we een visie op dienstverlening vast en benoemden onze klantwaarden:

  • Serieus nemen
  • Snel helpen
  • Duidelijke afspraken
  • Afspraken nakomen
  • Op de hoogte houden

We bereidden stappen voor om bewoners sneller en beter te informeren over bijvoorbeeld de stand van zaken rond een aanvraag of een reparatieverzoek. We verwachten dat huurders in 2019 hier de vruchten van plukken.

1.6 Meetbare resultaten 2018

Voorafgaand aan een kalenderjaar bepalen we de belangrijkste doelstellingen die we willen halen. Elke twee maanden maken we de balans op om te zien of we nog op schema liggen. Drie keer per jaar delen we de rapportages met de Raad van Commissarissen. Hieronder de resultaten eind 2018.

Nr Wat willen we bereiken? Wanneer is dit gelukt? Resultaten 2018 Status
1 Onze woningen zijn veilig, gezond en in de toekomst goed verhuurbaar a) Het realiseren van de gemiddelde conditiescore <=3 (NEN2767)
b) Het realiseren van het actieplan integrale veiligheid 2018
a) Gemiddeld 3
b) Actieplan is voor 90% gerealiseerd en het overige loopt regulier door in het plan voor 2019

2 Onze woningen zijn voor volgende generaties betaalbaar a) Het realiseren van een huursomstijging conform de begroting (1,9%)
b) 8% minder zaken in handen bij de deurwaarder ten opzichte van 2017
a) 1,9%
b) 7,1% minder dossiers bij de deurwaarder

O
3 Onze woningen zijn voor volgende generaties duurzaam a) Het realiseren van een energie-index (EI) van 1,57
b) Het opstellen van een routekaart duurzaamheid inclusief een visie op duurzaamheid
a) 1,51
b) Routekaart duurzaamheid gereed

4 We hebben voldoende sociale huurwoningen beschikbaar a) het uitvoeren van het vastgoedprogramma conform begroting a) Verkoop en duurzame verbetering gerealiseerd. 48 van de begrote 107 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Nieuwbouwwoningen Reitdiep en Paddepoel zuidoost wel gestart in 2018, maar niet opgeleverd. O
5 Onze woningen staan in een 'ongedeelde' stad en we stimuleren de leefbaarheid van buurten voor onze bewoners a) het opstellen van een wijkplan voor Selwerd, inclusief de transformatie van de Eikenlaan
b) De transformatie van de Vinkenstraat e.o. lostrekken, zodat het wordt opgenomen in de prestatieafspraken 2019
c) Minimaal 10% van de nieuwbouwwoningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen
d) We maken een plan van aanpak om de stedelijke samenwerking te bevorderen en voeren het plan uit
a) Gereed
b) Vervanging Vinkenstraat is opgenomen in prestatieafspraken
c) 24% (13 van 54 woningen); De Velden, ombouw Marwixkade, Grote Beerstraat
d) We hebben geen plan van aanpak voor de stedelijke samenwerking in het algemeen. Wel een plan van aanpak voor jongerenhuisvesting, stedelijke experimenten en wijkvernieuwing. Daarin zoeken we altijd de samenwerking met andere partijen



6 Onze toezichthouders beoordelen onze maatschappelijke prestaties als goed a) Het ontvangen van een positieve oordeelsbrief ILT (geen interventies)
b) Het ontvangen van een positieve score Governance Inspectie
a) Oordeelsbrief is positief
b) We voldoen aan de criteria met enkele positieve uitschieters (top 10 van Nederland)

7 Onze huurders beoordelen onze dienstverlening als goed a) De vertrokken huurder beoordeelt ons met een 7,5
b) De nieuwe huurder beoordeelt ons met een 7,6
c) De huurder beoordeelt ons reparatieproces met een 8,1
d) De huurder beoordeelt het planmatig onderhoud met een 8,0
a) 7,2
b) 7,4
c) 8,0
d) 7,3
X
X

X
8 Onze huurders worden intensief betrokken bij ons beleid a) Het organiseren van minimaal twee BewonersAdviesGroepen (BAG)
b) Het organiseren van minimaal drie initiatieven om huurders te betrekken bij ons beleid
c) het tekenen van voldragen prestatieafspraken met Participatieraad en gemeente
a) Een BAG
b) Drie initiatieven gestart: voordeurgesprekken en bewoners laten meedenken over Selwerd en aanpak vocht en schimmel
c) Gereed
O

9 Ons aanbod sluit aan op de vraag van onze doelgroep a) Het maken van een plan van aanpak verhuur jongerenhuisvesting
b) Minimaal 92% van onze woningen is beschikbaar voor onze doelgroep
c) De gemiddelde zoektijd naar een sociale huurwoning is maximaal twee jaar
a) Project in samenwerking met Lefier en De Huismeesters. Convenant getekend met corporaties, gemeente en onderwijsinstellingen, met als gezamenlijke doel meer transparantie.
b) 92,2%
c) Zoektijd is gemiddeld 2,3 jaar


X

8 Onze huurders worden intensief betrokken bij ons beleid a) Het organiseren van minimaal twee BewonersAdviesGroepen (BAG)
b) Het organiseren van minimaal drie initiatieven om huurders te betrekken bij ons beleid
c) het tekenen van voldragen prestatieafspraken met Participatieraad en gemeente
a) Een BAG
b) Drie initiatieven gestart: voordeurgesprekken en bewoners laten meedenken over Selwerd en aanpak vocht en schimmel
c) Gereed
O

9 Ons aanbod sluit aan op de
vraag van onze doelgroep
a) Het maken van een plan van aanpak verhuur jongerenhuisvesting
b) Minimaal 92% van onze woningen is beschikbaar voor onze doelgroep
c) De gemiddelde zoektijd naar een sociale huurwoning is maximaal twee jaar
a) Project in samenwerking met Lefier en De Huismeesters. Convenant getekend met corporaties, gemeente en onderwijsinstellingen, met als gezamenlijke doel meer transparantie.
b) 92,2%
c) Zoektijd is gemiddeld 2,3 jaar


X