Jaarrekening en toelichting

Balans per 31 december 2018

(na resultaatbestemming)

Activa

(in duizenden euro's)

Activa
VASTE ACTIVA 2018     2017  
           
Vastgoedbeleggingen (1)          
1. DAEB vastgoed in exploitatie 1.386.315     1.230.438  
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 97.257     112.741  
3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.132     9.075  
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB) 13.442     13.956  
    1.505.146     1.366.210
Materiele vaste activa (2)          
5. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 12.085     12.094  
    12.085     12.094
Financiële vaste activa (3)          
6. Deelnemingen (Niet-DAEB) 1     1  
7. Latente belastingvordering (en) 563     3.965  
8. Overige vorderingen (Niet-DAEB) 150     160  
    714     4.126
Som der vaste activa   1.517.945     1.382.430

VLOTTENDE ACTIVA          
           
Voorraden (4)          
9. Vastgoed bestemd voor de verkoop 434     538  
10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 5.014     4.593  
11. Overige voorraden 180     246  
    5.628     5.377
Vorderingen (5)          
12. Huurdebiteuren 681     743  
13. Overheid 2     67  
14. Belastingen en premies sociale verzekeringen 141     61  
15. Vorderingen ter zake van pensioenen 0     55  
16. Overige vorderingen 226     213  
17. Overlopende activa 2.263     3.795  
    3.314     4.933
18. Liquide middelen   3.898     2.085
Som der vlottende activa   12.840     12.395
           
Totaal activa   1.530.785     1.394.825

Passiva

(in duizenden euro's)

Passiva
  2018     2017  
Eigen Vermogen (6)          
19. Overige reserves 16.387     26.038  
20. Herwaarderingsreserve 1.069.806     911.901  
Eigen vermogen   1.086.193     937.939
           
Voorzieningen (7)          
21. Voorziening onrend. invest en herstructureringen 5.414     3.627  
22. Voorziening latente belastingverplichtingen 6.124     2.104  
Totaal voorzieningen   11.538     5.731
           
Langlopende schulden (8)          
23. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 388.872     378.761  
24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV (Niet-DAEB) 13.082     13.631  
25. Overige schulden 3.767     4.300  
Totaal langlopende schulden   405.722     396.692
           
Kortlopende schulden (9)          
26. Schulden aan overheid 43     41  
27. Schulden aan kredietinstellingen 8.288     32.392  
28. Schulden aan leveranciers 5.907     7.779  
29. Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.457     3.486  
30. Schulden ter zake pensioenen 0     0  
31. Overige schulden 435     404  
32. Overlopende passiva 9.203     10.361  
Totaal kortlopende schulden   27.332     54.463
Totaal passiva   1.530.785     1.394.825

Winst- en verliesrekening over 2018

(in duizenden euro's)

  2018     2017  
33. Huuropbrengsten 80.045     79.327  
34. Opbrengsten servicecontracten 3.245     3.064  
35. Lasten servicecontracten ‑3.268     ‑3.022  
36. Overheidsbijdragen 0     0  
37. Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑8.507     ‑8.875  
38. Lasten onderhoudsactiviteiten ‑22.660     ‑25.873  
39. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑16.084     ‑13.558  
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)   32.770     31.063
           
40. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 227     607  
41. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling ‑259     ‑637  
42. Toegerekende organisatiekosten ‑23     ‑25  
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)   ‑55     ‑55
           
43. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 27.145     25.827  
44. Toegerekende organisatiekosten ‑246     ‑215  
45. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑23.886     ‑21.947  
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)   3.013     3.665
           
46. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑18.904     ‑13.763  
47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen          
vastgoedportefeuille 155.390     63.656  
48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen          
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 62     172  
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)   136.548     50.065
           
49. Overige organisatiekosten   ‑378     ‑30
50. Leefbaarheid   ‑723     ‑853
           
51. Waardeveranderingen van          
financiële vaste activa en van effecten 0     0  
52. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste          
activa behoren en van effecten 391     117  
53. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 421     679  
54. Rentelasten en soortgelijke kosten ‑13.705     ‑15.136  
Saldo financiële baten en lasten (14)   ‑12.893     ‑14.340
           
Resultaat voor belastingen   158.282     69.515
55. Belastingen   ‑7.943     ‑1.866
Resultaat na belastingen   150.341     67.649
56. Aandeel in resultaat van deelnemingen   0     0
Resultaat na belastingen   150.341     67.649

Kasstroomoverzicht 2018

(in duizenden euro’s)

Operationele activiteiten 2018 2017
Ontvangsten:    
Huur zelfstandige huurwoningen DAEB 70.709 69.198
Huur zelfstandige huurwoningen Niet-DAEB 3.547 4.433
Huur onzelfstandige wooneenheden DAEB 3.176 3.090
Huur maatschappelijk onroerend goed DAEB 765 806
Huur bedrijfsmatig onroerend goed Niet-DAEB 1.121 1.221
Huur parkeervoorzieningen Niet-DAEB 723 799
Vergoedingen 3.245 3.064
Overheidsontvangsten 0 0
Overige bedrijfsontvangsten 978 800
Renteontvangsten 391 117
Saldo ingaande kasstromen 84.655 83.528
     
Uitgaven:    
Erfpacht 43 42
Personeelsuitgaven 11.947 11.403
Onderhoudsuitgaven 20.019 22.481
Overige bedrijfsuitgaven 14.570 11.943
Rente uitgaven 14.692 15.164
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 79 63
Verhuurdersheffing 8.355 7.029
Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden 295 553
Vennootschapsbelasting 0 0
Saldo uitgaande kasstromen 70.000 68.679
Kasstroom uit operationele activiteiten 14.655 14.849

(Des)investeringsactiviteiten    
MVA ingaande kasstroom    
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 25.598 22.615
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 0 0
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 188 418
Verkoopontvangsten grond 2.061 3.873
(Des)Investeringsontvangsten overig 775 231
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 28.622 27.137
     
MVA uitgaande kasstroom    
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 11.057 25.203
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 11.593 17.577
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 159 0
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 1.410 440
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.490 0
Aankoop grond 0 0
Verwerving groepsmaatschappijen    
Verkoop groepsmaatschappijen 0 0
Verwerving niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0
Verkoop niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0
Investeringen in overige financiële activa 0 0
Desinvesteringen in overige financiële activa 0 0
Investeringen in immateriële vaste activa 0 0
Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0
Investeringen overig 0 0
Externe kosten bij verkoop 763 869
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 27.472 44.089
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 1.150 ‑16.952
     
FVA    
Ontvangsten verbindingen 0 0
Ontvangsten overig 0 0
Uitgaven verbindingen 0 0
Uitgaven overig 0 0
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0
Kasstroom uit (des)investeringen 1.150 ‑16.952

Financieringsactiviteiten    
Ingaand    
Nieuwe door WSW geborgde leningen 18.400 15.600
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0 0
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 0
     
Uitgaand    
Aflossing door WSW geborgde leningen 31.540 12.076
Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0 0
Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 852 857
Kasstroom uit financieringsactiviteiten ‑13.992 2.667

Mutatie liquide middelen 1.814 565
     
Liquide middelen per 1-1 2.085 1.520
Liquide middelen per 31-12 3.899 2.085

Grondslagen van waardering in de jaarrekening

Algemeen

Nijestee is statutair gevestigd aan Damsterplein 1, 9711 SX Groningen en is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer: 2028204.

Regelgeving

Nijestee heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.

Verder zijn de Beleidsregels Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 26 februari 2019.

Activiteiten van Nijestee

Nijestee stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, door het bouwen en / of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. Deze woningen voldoen aan de eisen van goede huisvesting en voorzien primair in de behoefte van personen en groepen die niet zelf in hun behoefte van huisvesting kunnen voorzien of niet op een bevredigende wijze.

Continuïteit van de activiteiten

De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Nijestee zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Schattingswijziging

In 2018 hebben er geen schattingswijzigingen plaats gevonden.

Presentatie van de resultatenrekening

De presentatie van de resultatenrekening is in 2016 gewijzigd. Tot en met 2015 was deze op basis van de categorale indeling. Met ingang van 2016 is de presentatie op basis van functionele indeling.

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

  • Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen;
  • Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Afrondingen

De jaarrekening is opgesteld in duizenden euro’s. Derhalve is het mogelijk dat er geringe verschillen optreden als gevolg van afrondingen.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Nijestee de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de Niet-DAEB-tak

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit Woningcorporaties (AW) goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen Nijestee tussen de DAEB- en Niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en Niet-DAEB- vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten , lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of Niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

  • wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of Niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk Niet-DAEB-tak toegerekend;
  • wanneer deze toezien op zowel DAEB- als Niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel Niet-DAEB-verhuureenheden;
  • vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk  kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of Niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB- of Niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening

Vastgoedbeleggingen

(DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie

Classificatie en kwalificatie
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociaal vastgoed in principe de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op balansdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Bij de classificatie is aangesloten bij het scheidingsplan DAEB / niet-DAEB zoals in november 2017 is goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009.

Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op balansdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Daarnaast omvat het commercieel vastgoed enkele woningen (42 stuks) die een huurprijs hebben beneden de liberalisatiegrens. Deze woningen zijn in het scheidingsplan destijds overgeheveld naar de Niet-DAEB vanwege het relatief hoge aantal WWS-punten.

Complexindeling
Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed zijn opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voor komen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, resp. aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed
Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.

De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerking
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ – geactualiseerd d.d. november 2018).

Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:

  • Woongelegenheden
  • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG)
  • Parkeergelegenheden
  • Intramuraal zorgvastgoed

Nijestee hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden.

De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, resp. betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”.

Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen.

Herwaarderingsreserve
Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen, wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen
Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2018 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Beleidswaarde
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Nijestee en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
  2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.
  3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van Nijestee en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
  4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van Nijestee en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd “lasten verhuur en beheeractiviteiten” in de resultatenrekening.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid  van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 15.

Nijestee heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”.

De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting, onder de langlopende schulden, op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is.

De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed
Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen”.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur-en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen.

De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen”.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen dan wel lagere marktwaarde.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

De volgende gebruiksduren worden hierbij gehanteerd:

Component

Economische levensduur

Casco

50 jaar

Installaties

20 jaar

Inventaris

10 jaar

Automatisering

3 jaar

 

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Financiële activa

Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Nijestee in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van een gekochte deelneming is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

De andere deelnemingen waarop Nijestee geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

Overige financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen
Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘Belastingen’.

Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Vlottende vorderingen

De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen

Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van reële waarde. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

In de jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien Nijestee op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde.

Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige  waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Belastingen

Acute belastingen

De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

Latente belastingen

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Langlopende schulden

Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.

Kortlopende schulden

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten.

Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:

  • het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;
  • het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;
  • analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

Financiële instrumenten omvatten bij Nijestee handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Nijestee ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening

Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Nijestee en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

De winst- en verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling, op basis van het door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit.

Handleiding SBR-wonen

Met betrekking tot boekjaar 2018 is een handleiding verschenen van SBR-wonen inzake toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening corporaties. Nijestee volgt deze handleiding op hoofdlijnen en heeft dit beschreven in een Position Paper. Consequentie is dat bepaalde indirecte lasten zijn toegerekend aan onderhoudsactiviteiten, overige organisatiekosten en leefbaarheid. Ten behoeve van verslagjaar 2019 volgen nadere instructies omtrent toerekening onderhoud en beheer. Nijestee heeft het standpunt ingenomen om eerst de nadere instructies af te wachten voordat alle consequenties worden doorgevoerd. 

Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties.

De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Nijestee, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen

Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid verantwoord.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kosten-verdeelstaat verantwoord.

Lasten onderhoudsactiviteiten

De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, onroerende zaakbelasting, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren.

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

Betreft de opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten.

Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling en toegerekende organisatie- en financieringskosten

De uitgaven van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de Kostenverdeelstaat en rente in het kader van financiering worden hieronder verantwoord.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post ‘Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed.

Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is.

Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Overige organisatiekosten

De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten.

Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen.

De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.

De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Financiële baten en lasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Personeel

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit.

Nijestee neemt een verplichting op als Nijestee zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Nijestee de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievoorziening.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost.

De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Nijestee. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

Grondslagen voor kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

Toelichting op de balans

Vastgoedbeleggingen (1)

Bedragen x €1.000

  2018 2017
1. DAEB vastgoed in exploitatie 1.386.315 1.230.438
2. Niet DAEB vastgoed in exploitatie 97.257 112.741
Subtotaal 1.483.572 1.343.179
3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.132 9.075
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 13.442 13.956
Totaal Vastgoedbeleggingen 1.505.146 1.366.210

1. DAEB vastgoed in exploitatie en 2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Bedragen x €1.000

Omschrijving 1. DAEB Vastgoed in exploitatie 2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal Toelichting
Aantal verhuureenheden 13.271 1.545 14.816  
Boekwaarde 1 januari 2018: 1.230.438 112.741 1.343.179  
Correctie beginstand ‑15 15 0 1
Herrekende boekwaarde 1 januari 2018 1.230.423 112.756 1.343.179  
Mutaties:        
Opleveringen 5.206 11 5.217 4
Investeringen 5.293 0 5.293 5
Verwervingen via fusie/overname 0 0 0  
Desinvesteringen door verkoop ‑4.407 ‑16.018 ‑20.425 2
Desinvesteringen door sloop ‑4.204 ‑729 ‑4.933 3
Herclassificatie 0 0 0  
Aanpassingen marktwaarde 154.097 1.237 155.334 6
Overige mutaties ‑93 0 ‑93  
Totaal van de mutaties 155.892 ‑15.499 140.393  
Boekwaarde 31 december 2018 1.386.315 97.257 1.483.572  
Boekwaarde HKP 358.118 65.027 423.145  
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 1.035.143 33.307 1.068.450  
Onderdeel van Overige reserves ‑6.946 ‑1.077 ‑8.023  

Toelichting:

  1. In de stand per 1 januari 2018 was een activapost grondwaarde ad € 15.000 onjuist gerubriceerd.
  2. In 2018 zijn er 105 woningen verkocht, waarvan 43 DAEB en 62 Niet-DAEB. Verder zijn er 4 BOG-objecten verkocht aan de Jacob van Ruysdaelstraat (Niet-DAEB). Binnen de niet-DAEB portefeuille zijn verder 77 garages/parkeerplaatsen verkocht en enkele erfpachtgrondposities. Het marktwaarde-effect van alle verkopen bedraagt € 20,4 miljoen.
  3. Er zijn 144 DAEB-woningen gesloopt in 2018. Betreft 77 woningen in het Treslinghuis (Klaprooslaan), 66 studio’s aan het Damsterdiep en 1 object aan de Van Houtenlaan (met 150 eenheden). Binnen de Van Houtenlaan is er ook nog een BOG gesloopt. Verder zijn er enkel BOG-objecten uit exploitatie gehaald vanwege ombouw naar woningen. Dit betreft Irislaan 53 en 55, R. van Rijnstraat 224 en Marwixkade 95-105. Het marktwaarde-effect bedraagt totaal negatief € 4,9 miljoen.
  4. In 2018 zijn er 2 nieuwbouwprojecten opgeleverd. Dit zijn:
    • Parkzijde De Velden  – 34 woningen + 5 parkeerplaatsen, marktwaarde € 3,3 miljoen
    • Grote Beerstraat  – 14 woningen, marktwaarde € 1,9 miljoen
      Totaal € 5,2 miljoen.
  5. Nijestee heeft ruim 600 woningen energetisch verbeterd en/of in uitvoering. De stijging van de marktwaarde bedraagt € 5,3 miljoen.
  6. De woningmarkt heeft zich in de stad Groningen in 2018 wederom positief ontwikkeld. Dit is onder andere af te lezen aan een leegwaardestijging van gemiddeld 16%. Door deze leegwaardestijging is ook de marktwaarde toegenomen met circa 11%. In waarde betekent dit een stijging van ruim € 155,3 miljoen

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

  2018 2017 Waarderingsvariant
Eengezinswoningen 317.342 290.295 full
Meergezinswoningen 1.092.268 974.089 full
Bedrijfsmatig onroerend goed 27.805 30.569 full
Maatschappelijk onroerend goed 46.157 48.226 full
  1.483.572 1.343.179  

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen (full variant). Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode).

De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploitatiescenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

  • Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
  • Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de volgende macro-economische parameters:

         
Parameters woongelegenheden 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 2,5% 2,3% 2,2% 2,0%
Looninflatie 2,9% 2,8% 2,7% 2,5%
Bouwkostenstijging 5,9% 2,8% 2,7% 2,5%
Leegwaardestijging 4,9% 2,0% 2,0% 2,0%
Instandhoudingsonderhoud per vhe - EGW VEX VEX VEX VEX
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW VEX VEX VEX VEX
Instandhoudingsonderhoud per vhe – VEX VEX VEX VEX
Studenteneenheid        
Mutatieonderhoud per vhe - EGW € 883 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per vhe - MGW € 663 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per vhe – € 199 + infl. + infl. + infl.
Studenteneenheid        
Beheerkosten per vhe - EGW € 436 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten per vhe - MGW € 428 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid € 403 + infl. + infl. + infl.
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,16% + infl. + infl. + infl.
Belastingen, verzekeringen en overige 0,12% + infl. + infl. + infl.
zakelijke lasten (% van de WOZ)        
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,561% 0,562% 0,562% 0,563% - 0,537%
Mutatiekans bij doorexploiteren 100% 100% 100% 100%
Verkoopkosten bij uitponden (% van de 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%
leegwaarde)        
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,44%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,52%      
- object-opslag varieert      
- marktopslag varieert      
De gemiddelde disconteringsvoet bedraagt 7,0%      

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2019 2020 2021 2022 e.v.
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5,40 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 9,00 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3% 3% 3%
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2% 2% 2%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,89% + infl. + infl. + infl.
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,44%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,52%      
- object-opslag (afhankelijk van segmentatie) varieert      

         
Parameters parkeerplaatsen 2019 2020 2021 2022 e.v.
Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats € 50 + infl. + infl. + infl.
Instandhoudingsonderhoud – garagebox € 166 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten – parkeerplaats € 26 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten – garagebox € 37 + infl. + infl. + infl.
Belastingen, verzekeringen en overige 0,24% + infl. + infl. + infl.
zakelijke lasten (% van de WOZ)        
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,44%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,52%      
- object-opslag varieert      

Inschakeling taxateur
Nijestee hanteert de full-variant. Dat betekent dan ook dat jaarlijks 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie volledig wordt getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent ook dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Nijestee en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

De resterende 2/3 is door Nijestee zelf gewaardeerd. Onze taxateur heeft daar een aannemelijkheidsverklaring voor afgegeven.

Toepassing vrijheidsgraden
Binnen de full-variant is het toegestaan om gebruik te maken van vrijheidsgraden. De volgende vrijheidsgraden zijn beschikbaar:

  • markthuur en markthuurstijging
  • exityield
  • leegwaarde
  • leegwaarde(stijging)
  • disconteringsvoet
  • mutatie- verkoopkans
  • erfpacht
  • technische splitsingskosten
  • bijzondere omstandigheden
  • onderhoud

Nijestee heeft er voor gekozen (in samenspraak met de taxateur) om beperkt af te wijken. De volgende vrijheidsgraden zijn gebruikt:

  • Markthuur: het uitgangspunt voor de markthuur is gebaseerd op de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. De initiële markthuur van een DAEB-woning bedraagt 100% van de maximaal redelijke huur, bij Niet-DAEB bedraagt deze eveneens 100%. Het percentage van 100% is gebaseerd op inschatting van de taxateur over de huurmarkt in de stad Groningen ultimo 2018;
  • Leegwaarde: de initiële leegwaarde van woningen is op advies van de taxateur door Nijestee bepaald op gemiddeld 135% van de WOZ-waarde (WOZ peiljaar 2017). De leegwaardestijging is gebaseerd op het Handboek (Provincie Groningen);
  • Mutatiekans: is Nijestee-breed op 8% bepaald. Bij enkele complexen (veelal studentenwoningen) is de mutatiekans verhoogd;
  • Disconteringsvoet: de disconteringsvoet per complex bestaat uit 4 onderdelen:
    • risicovrije rentevoet: 0,44% (conform Handboek);
    • Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,52% (conform Handboek);
    • Object opslag (conform Handboek);
    • Marktopslag: een door de taxateur voorgestelde aanpassing van de disconteringsvoet op basis van zijn bevindingen. Veelal is de marktopslag negatief, omdat het marktgebied van de stad Groningen als goed is te bestempelen.

Toelichting op de aard van Niet-DAEB-activiteiten
Nijestee bezit de volgende Niet-DAEB-verhuureenheden:

Niet-DAEB activiteit Aantal VHE's 2018 Aantal VHE's 2017
Geliberaliseerde huurwoningen 303 365
Bedrijfsonroerend goed in exploitatie 47 56
Parkeervoorzieningen in exploitatie 1.195 1.266
Subtotaal (in marktwaarde opgenomen) 1.545 1.687
Overig (bergingen etc) 357 353
Projectontwikkeling koopwoningen 0 0
Projectontwikkeling overig 0 0
Totaal 1.902 2.040

Deze verhuureenheden worden in eigendom aangehouden, omdat sprake is van complexen met gemengd bezit,  vanwege gemaakte strategische keuzes voor diversiteit in de wijken en doordat sprake is van bedrijfsmatig vastgoed passend binnen de doelstelling van Nijestee.

Sensitiviteitsanalyse beleidswaarde
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Uitgangspunt voor: 2018
Streefhuur per maand € 520
Lasten beheer per maand € 1.096

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op beleidswaarde: Mutatie t.o.v. uitgangspunt Effect op beleidswaarde
Streefhuur per maand € 15 hoger € 49 mln. hoger
Lasten beheer per maand € 50 lager € 15 mln. hoger

De beleidswaarde is gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, zoals ook geduid in het bestuursverslag.

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW het recht van eerste hypotheek op de woningen van Nijestee te vestigen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Nijestee een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop
Nijestee heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 615 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 125 woningen in het komend boekjaar worden verkocht (50 DAEB en 75 Niet-DAEB).

Omschrijving 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Boekwaarde 1 januari 2018: 9.075 13.956
Mutaties:    
Investeringen 23.218  
Overboeking van voorziening ‑3.628  
Overboeking naar in exploitatie-nieuwbouw ‑5.345  
Overboeking naar in exploitatie-energ. Verb. ‑5.097  
Overboeking naar voorziening 5.414  
Desinvesteringen/afboeking kosten ‑15.506 ‑1.272
Herclassificatie   758
Aanpassingen marktwaarde    
Overige mutaties    
Totaal van de mutaties ‑943 ‑514
Boekwaarde 31 december 2018 8.132 13.442
Boekwaarde HKP 8.132 13.442
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 0 0

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is als volgt te specificeren:

- NB Grunobuurt blok 5 3.018
- NB de Helix 2.738
- NB van Houtenlaan 764
- NB Semmelweisstraat fase 3 336
- EV Roer 314
- NB Treslinghuis 266
- NB Grunobuurt blok 4 230
- Overige 466
Totaal 8.132

De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn als volgt te specificeren:

Bloemsingel, 34 ateliers 1.446
De Velden, 17 woningen 4.431
Sterrenhof, 21 woningen 4.417
Grunobuurt, 10 woningen 1.700
Stadswerf, 7 woningen 1.447
Totaal 13.442

3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Grondposities
In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 0,2 miljoen (2017: € 0,2 miljoen) begrepen. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt her rubricering plaats naar de betreffende actiefposten.

4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

De post her classificatie vastgoed verkocht onder voorwaarden uit het verloopoverzicht betreft:

  • de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; deze woningen zijn geherclassificeerd naar “Voorraden” tegen verkrijgingsprijs, zijnde de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde;
  • de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats met als kostprijs van de verkoop de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”.

Het aantal woningen en ateliers verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2018: 89 (2017: 95). Tevens zijn ultimo 2018 6 woningen teruggekocht en zijn er 0 ateliers weer opgenomen die bestemd is voor verkoop onder voorwaarden.

De verkopen onder voorwaarden hebben plaatsgevonden onder bepaalde condities. De woningen zijn verkocht met een bepaalde korting. Door het ondertekenen van het koopcontract heeft de koper zich verplicht de woning/het atelier eerst aan te bieden aan Nijestee. Daarbij is afgesproken dat de koper deelt in de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling wordt elk jaar bepaald op basis van de getaxeerde marktwaarde. Hierbij wordt niet elke woning/atelier afzonderlijk getaxeerd, maar een woning/atelier die als referentie dient voor soortgelijke woningen/ateliers.

Materiele vaste activa (2)

5. Onr. en roerende zaken tdv exploitatie

  2018 2017
Onr. en roerende zaken tdv exploitatie 12.085 12.094
Totaal Materiële vaste activa 12.085 12.094

Omschrijving Onr. En roerende zaken tdv exploitatie
Aantal verhuureenheden 2
Boekwaarde 1 januari 2018 12.094
Mutaties:  
Opleveringen 0
Investeringen 0
Verwervingen via fusie/overname 0
Desinvesteringen ‑65
Herclassificatie 0
Aanpassingen marktwaarde 56
Overige mutaties 0
Totaal van de mutaties ‑9
Boekwaarde 31 december 2018 12.085
Boekwaarde HKP 18.866
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 1.356
Onderdeel van Overige reserves ‑8.137

De marktwaarde van de Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaat uit de volgende posten:

  2018 2017
Kantoor Damsterplein 10.002 9.955
Kantoor Antillenstraat 1.824 1.815
Automatisering 259 324
  12.085 12.094

Waterval marktwaarde ultimo 2017 -> ultimo 2018

Op basis van de woningwet is het verplicht om toe te lichten hoe de waarde zich ontwikkelt in het boekjaar. In onderstaand overzicht wordt dit toegelicht. Het verloop betreft de hierboven genoemde onderdelen 1 (DAEB vastgoed in exploitatie), 2 (Niet-DAEB vastgoed in exploitatie) en 5 (Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie).

Omschrijving Mutaties Saldo
Saldo ultimo 2017    1.355.273.021 
Uitgesloten van waardering  ‑410.718   
Toegevoegd aan waardering  
Voorraadmutaties  ‑17.901.479   
Peildatum  10.341.375   
Leegwaarde  79.358.999   
Contracthuur  7.888.025   
Markthuur  ‑4.130.440   
Mutatiegraad & Uitpondfactor  ‑27.324.959   
Disconteringsvoet  65.778.758   
Verhuurderheffing  4.329.850   
Exploitatielasten  803.082   
Achterstallig onderhoud  
Erfpachtverplichtingen  
Eindwaarde  7.072.670   
Overige systeemparameters  ‑109.039   
Overige brongegevens  5.857.308   
Overige rekenverschillen  8.830.432   140.383.864 
Saldo ultimo 2018    1.495.656.885 

Financiële vaste activa (3)

6. Deelnemingen (Niet-DAEB)

  Deelnemingen (Niet-DAEB)
Boekwaarde 1 januari 2018 1
Investeringen / aankopen / verstrekkingen 0
Desinvesteringen / verkopen / aflossingen 0
Resultaat deelnemingen 0
Dividenduitkering deelnemingen 0
Boekwaarde 31 december 2018 1

Het verloop van deze post is als volgt:

  Boekwaarde 1-1-2018 Aan-/verkopen Resultaat/dividend deelneming Waardewijzigingen Boekwaarde 31-12-2018
Woningnet NV 1 0 0 0 1
Totaal 1 0 0 0 1

Dit betreft een deelneming in Woningnet NV, het aandeel bedraagt 0,02% (2017: 0,02%).

7. Latente belastingvordering(en)

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. Voor de berekening van de latente vordering, die contant is gemaakt tegen 3%, is gerekend met een belastingdruk van 20,5-25% De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

  1. Verkoop woningen
    Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen (615) welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal ruim € 10 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de marktwaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. Ultimo 2018 bedraagt de latente belastingverplichting € 2,3 miljoen.
     
  2. Leningen
    Op basis van de VSO regels is ultimo 2008 een actieve latentie gevormd voor het tijdelijke verschil van €13.000.000 tussen de fiscale waardering van de langlopende leningen ad € 309.000.000 en de commerciële waardering ad € 322.000.000 De in 2008 gevormde latentie daalt conform een jaarlijks voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht. Ultimo 2018 bedraagt de latente belastingvordering € 0,6 miljoen.
     
  3. Fiscaal verrekenbare verliezen
    Ultimo 2018 is het totale compensabel fiscale verlies verrekend. In de volgende tabel is aangegeven in welk jaar welk resultaat is ontstaan:

Jaar Status Belastbaar resultaat Gecompenseerd
2006 definitief ‑3.329.620 3.329.620
2007 definitief ‑1.392.550 1.392.550
2008 definitief ‑168.019 168.019
2009 definitief ‑10.084.671 10.084.671
2010 definitief 0  
2011 definitief ‑6.545.506 6.545.506
2012 definitief ‑10.171.301 10.171.301
2013 definitief 5.455.892 ‑5.455.892
2014 definitief 1.412.381 ‑1.412.381
2015 ingediend ‑540.769 540.769
2016 ingediend 7.467.354 ‑7.467.354
2017 ingediend 10.249.782 ‑10.249.782
2018 concept 12.663.478 ‑7.647.027

Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2009 nog verrekenbaar is tot en met 2018. Voor resultaten vanaf 2019 geldt een verrekeningstermijn van 6 jaar. De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en moet via de Winst & Verliesrekening worden verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van voorlopige cijfers uit de jaarrekening 2018 kunnen we tot en met 2018 gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Ultimo 2018 is de latente belastingvordering nihil.

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

Bedragen x €1.000

  2018 2017
Boekwaarde 1 januari 3.965 3.727
Dotatie ten gunste van het resultaat 0 660
Onttrekking ten laste van het resultaat ‑3.334 ‑183
Onttrekking ten laste van het resultaat ‑68 ‑239
Totaal belastinglatenties 2018 563 3.965

Ultimo 2018 is er voor de “verkoop woningen” een voorziening latente belastingverplichting opgenomen van € 2,3 miljoen. Indien met de vrijval van deze voorziening (ten gunste van het resultaat) rekening wordt gehouden bedraagt per saldo de dotatie ten laste van het resultaat € 1,8 miljoen hetgeen aansluit met de belastingdruk volgens de winst- en verliesrekening.

Bedragen x €1.000

De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt: 2018 2017
Belastinglatentie verkoop woningen 0 0
Belastinglatentie leningen 563 631
Belastinglatentie fiscaal verrekenbare verliezen 0 3.334
Boekwaarde 31 december 563 3.965

8. Overige vorderingen (Niet-DAEB)

Bedragen x €1.000

  2018 2017
Stand per 1 januari 160 349
Aflossingen ‑10 ‑15
Waardeveranderingen 0 ‑174
Stand per 31 december 150 160

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Dit systeem is verkocht aan Rendo duurzaam, waarbij Nijestee recht heeft op toekomstige ontvangsten.

Voorraden (4)

  2018 2017
9. Vastgoed bestemd voor verkoop 434 538
10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 5.014 4.593
11. Overige voorraden 180 246
Totaal 5.628 5.377

9. Vastgoed bestemd voor verkoop (Niet-DAEB)

De voorraad  “vastgoed bestemd voor verkoop” betreft opgeleverde en nog niet verkochte woningen en woningen die vanuit de Verkoop onder Voorwaarden regeling teruggekocht zijn en weer ter verkoop worden aangeboden.

Verwachte verkopen Aantal Boekwaarde 31-12-2018 Verwachte opbrengstwaarde
Sociaal vastgoed: woningen      
2019 2 434 434
2020 t/m 2023 0 0 0
Totaal   434 434

Het saldo per 31-12-2018 bestaat uit de volgende eenheden:

Grunostraat 39   195
H. Cornelisstraat 21   239
Totaal   434

10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Deze post bestaat uit:

  2018 2017
Grunobuurt (*) 3.271 2.441
Treslinghuis (Niet-DAEB) 538 0
Dierenriemstraat 100 GAK (Niet-DAEB) 513 0
Antillenstraat (*) 420 420
De Velden (Niet-DAEB) 0 210
Paradijsvogelstraat 2 (*) 147 147
Paradijsvogelstraat 9 (*) 125 125
Stadswerf (Niet-DAEB) 0 718
Biemanslocatie Oosterhamrikkade (Niet-DAEB) 0 532
Totaal 5.014 4.593

Het verloop van deze post is als volgt: 2018 2017
Stand per 1 januari: 4.593 7.981
Overboeking vanuit vastgoed in exploitatie in verband met sloop 1.369 156
Overboeking naar c.q. van sociaal vastgoed in ontwikkeling 513 ‑513
Verkoop grondpositie ‑1.460 0
Reeds ontvangen aanbetalingen 0 ‑3.031
Afboekingen naar lagere realiseerbare waarde 0 0
Stand per 31 december 5.014 4.593

Nijestee heeft enkele locaties extern laten taxeren. Uit deze taxaties is gebleken dat de balanswaarde ultimo 2018 lager is dan de getaxeerde waarde. Derhalve heeft geen afboeking plaats gevonden. Hieronder een overzicht van de uitkomsten van de taxaties.

Omschrijving Balanswaarde Taxatie Verschil
Grunobuurt 3.271 4.330 1.059
Antillenstraat 420 425 5
Paradijsvogelstraat 2/9 272 380 108
Totaal 3.963 5.135 1.172

* De posten Grunobuurt, Antillenstraat en Paradijsvogelstraat betreffen grondposities zonder specifieke c.q. concrete bouwplannen.

11. Overige voorraden

Dit betreft voorraad materialen in het magazijn en in de onderhoudsbussen.

Vorderingen (5)

  2018 2017
12. Huurdebiteuren 681 743
13. Overheid 2 67
14. Belastingen en premies sociale verzekeringen 141 61
15. Vorderingen ter zake van pensioenen 0 55
16. Overige vorderingen 226 213
17. Overlopende activa 2.263 3.795
Totaal 3.314 4.933

Van de vorderingen heeft € 0 een looptijd langer dan één jaar.

12. Huurdebiteuren

De post huurdebiteuren is als volgt samengesteld:            
          2018 2017
Huurdebiteuren         860 922
Af: voorziening dubieuze debiteuren         ‑178 ‑179
Totaal         681 743

Onder de post huurdebiteuren zijn eveneens de te vorderen servicekosten opgenomen. Van de Huurdebiteuren is een bedrag van circa € 25.000 toe te rekenen aan Niet-DAEB.

14. Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt: 2018 2017
BTW 141 61
Totaal 141 61

16. Overige vorderingen

Deze post is als volgt samengesteld: 2018 2017
Verschuldigde bouwtermijnen kopers onroerend goed in ontwikkeling 0 0
Overige 226 213
Totaal 226 213

17. Overlopende activa

Deze post is als volgt samengesteld:            
          2018 2017
Te ontvangen verkochte woningen (Niet-DAEB)         423 946
Te ontvangen subsidies vastgoed         1.679 2.456
Te ontvangen subisidie zorginfra project Schots en Scheef         0 105
Te ontvangen urgentiecommissie         63 152
Doorbelaste kosten energie Warmtestad Vrydemalaan (Niet-DAEB)         90 79
Overige         8 57
Totaal         2.263 3.795

18. Liquide middelen

  2018 2017
Kas 4 4
Rekening-courant ABN-Amro bank 66 100
Rekening-courant BNG 3.829 1.980
Totaal 3.898 2.085

Eigen vermogen (6)

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

          2018 2017
19. Overige reserves         16.387 26.038
20. Herwaarderingsreserve         1.069.806 911.901
Totaal         1.086.193 937.939

19. Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

          2018 2017
Stand 1 januari         26.038 30.171
             
Mutaties:            
Overheveling gerealiseerde verkopen van Herwaarderingsreserve         8.382 6.840
Resultaat boekjaar, onderdeel Overige reserves         ‑18.033 ‑10.973
          ‑9.651 ‑4.133
             
Stand 31 december         16.387 26.038

20. Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

          2018 2017
Stand per 1 januari         911.901 849.792
             
Mutaties:            
Overheveling gerealiseerde verkopen naar Overige reserves         ‑8.382 ‑6.840
Gerealiseerde sloop         ‑2.087 ‑9.673
Resultaat boekjaar, onderdeel Herwaarderingsreserves         168.374 78.622
          157.905 62.109
             
Stand per 31 december         1.069.806 911.901

De herwaarderingsreserve betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

De herwaarderingsreserve ultimo 2018 is als volgt te specificeren:

  Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) Commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-DAEB) Onroerende zaken tdd exploitatie Totaal
Marktwaarde 1.386.315 97.257 12.085 1.495.657
Historische kostprijs 358.118 65.027 18.866 442.011
Verschil 1.028.197 32.230 ‑6.781 1.053.646
Herwaarderingsreserve 1.035.143 33.307 1.356 1.069.806
Via Overige reserves ‑6.946 ‑1.077 ‑8.137 ‑16.160

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Per 31 december 2018 is in totaal € 1.069 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de herwaarderingsreserve begrepen (2017:  € 912 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het “Handboek modelmatig waarderen” bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Nijestee. De mogelijkheden voor Nijestee om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van Nijestee is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds – en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit – en beheersituatie van Nijestee.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Het bestuur van Nijestee heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt € 822 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Bedragen x €1 miljoen

Marktwaarde in verhuurde staat   € 1.496
Beschikbaarheid (doorexploiteren) -/- 313  
Betaalbaarheid (huren) -/- 285  
Kwaliteit (onderhoud) -/- 113  
Beheer (beheerkosten) -/- 111 -/- 822
Beleidswaarde   € 674

Dit impliceert dat circa € 822 miljoen van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.
Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

Bestemming van het resultaat 2018

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ad € 150.341 als volgt te bestemmen:

  • Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2018 ad € 18.033 aan de overige reserves te onttrekken.
  • Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 168.374 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen.

De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt. Statutair zijn geen voorschriften opgenomen qua resultaatbestemming.

 

Voorzieningen (7)

  2018 2017
21. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.414 3.627
22. Voorziening latente belastingverplichtingen 6.124 2.104
Totaal 11.538 5.731

21. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:

          2018 2017
Stand per 1 januari         3.627 6.700
Onttrekking aan voorziening         ‑3.627 ‑6.700
Toevoeging aan voorziening         5.414 3.627
Stand per 31 december         5.414 3.627

De stand ultimo 2018 bestaat uit de volgende projecten:

Omschrijving Saldo
WRM Stadswerf (Niet-DAEB) ‑633
WRM Stadwerf opbrengsten (Niet-DAEB) 725
EV M. Hobbemastraat 720
EV Wimpel 1.933
Nieuwbouw EGW Meerstad 510
Nieuwbouw GAK Atlas 1.243
Ombouw BOG Marwixkade 95-105 127
Nieuwbouw PPZO Vlek B&C 198
Nieuwbouw Reitdiep EGW 480
Portiekafsluiting Coehoornsingel 111
   
Totaal 5.414

22. Voorziening latente belastingverplichtingen

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte voorziening latente belastingverplichtingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

          2018 2017
Boekwaarde 1 januari         2.104 0
Toevoeging         4.020 2.104
Onttrekkingen         0 0
Boekwaarde 31 december         6.124 2.104

Van de Voorziening latente belastingverplichtingen is een bedrag van circa € 1,5 miljoen toe te rekenen aan Niet-DAEB.

Er is een latentie opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering van het vastgoed en de commerciële waarde. Het verschil is berekend en bedraagt € 151 miljoen (Fiscale waarde € 1,333 miljard -/- Commerciële waarde €1,484 miljard). De latentie bedraagt € 3,784 miljoen (is onderdeel van de genoemde € 4,020 miljoen).

Langlopende schulden (8)

  2018 2017
23. Schulden/leningen overheid en kredietinstelling 388.872 378.761
24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 13.082 13.631
25. Overige schulden 3.767 4.300
Totaal 405.721 396.692

23. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

  2018 2017
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen per 1 januari: 411.152 408.484
Mutaties in het boekjaar:    
Nieuw opgenomen leningen 18.400 15.600
Aflossing ‑32.392 ‑12.932
  ‑13.992 2.668
Schulden/leningen overheid en kredietinstelling per 31 december: 397.160 411.152
Af: aflossingsverplichting komend boekjaar ‑8.288 ‑32.392
Stand per 31 december 388.872 378.760

Van de leningportefeuille is een bedrag van € 13,0 miljoen als Niet-DAEB gekwalificeerd.

De lening portefeuille, ingedeeld naar financieringswijze, is als volgt opgebouwd:

Financieringswijze Aantal leningen Restant hoofdsom Gemiddelde rente % Gemiddelde resterende looptijd
Annuïteit 63 173.161 3,27 16,1
Fixe 11 66.000 3,25 28,1
Basisrente 6 144.000 3,46 42,1
Roll-over /Flex 2 14.000 ‑0,08 4,4
Totaal 82 397.161 3,22 27,1
Waarvan DAEB 76 384.162    
Waarvan Niet-DAEB 6 12.998    

De looptijd van de leningen is als volgt opgebouwd:

Looptijd Aantal leningen Stand per 31-12-2018
Tussen 1 en 5 jaar 15 23.231
Tussen 5 en 10 jaar 6 20.005
Tussen 10 en 15 jaar 39 84.387
Tussen 15 en 20 jaar 7 51.899
Langer dan 20 jaar 15 217.638
Totaal 82 397.161

De leningen portefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Soort lening Aantal Stand per 31-12-2018
Vastrentende leningen 51 170.461
Variabel rentende leningen 20 82.699
Basisrente leningen 11 144.000
Totaal 82 397.160

De leningen zijn bij de volgende partijen afgesloten:

Geldgevers Aantal Stand per 31-12-2018 Gemiddelde rente Aandeel van totaal
BNG Bank 25 197,9 2,78% 49,80%
NWB Bank 13 144,0 4,02% 36,30%
Gemeente Groningen 42 49,9 2,95% 12,60%
Vestia 1 5,0 0,18% 1,30%
SVN 1 0,3 0,50% 0,10%
Totaal 82 397,1 3,22% 100%

Voor de leningen is hypothecaire zekerheid ter hoogte van de totale schuld verstrekt met betrekking tot het onroerend goed.

24. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

Het verloop van deze post is als volgt: 2018 2017
Stand per 1 januari 13.631 13.115
Verkochte woningen 0 0
Teruggekochte woningen ‑1.245 ‑595
Opwaarderingen 696 1.111
Afwaarderingen 0 0
Stand per 31 december 13.082 13.631

De terugkoopverplichting uit hoofde van nieuwbouw verkocht onder voorwaarden heeft betrekking op 55 woningen (2017: 61) en 34 ateliers (2017: 34).

Deze post is als volgt samengesteld:  
Bloemsingel: 34 ateliers 1.294
De Velden: 17 woningen 4.260
Sterrenhof: 21 woningen 4.393
Grunobuurt: 10 woningen 1.691
De Stadswerf: 7 woningen 1.444
Totaal 13.082

25. Overige schulden

  2018 2017
Waarborgsommen (Niet-DAEB) 287 389
Erfpachtverplichtingen (Niet-DAEB) 3.480 3.911
Afkoopsom huur 0 0
Totaal 3.767 4.300

  2018 2017
Pioenstraat 184 209
Gerbrand Bakkerstraat 2.540 2.920
Hyacinthstraat 439 453
Kooykerplein 318 329
Totaal 3.480 3.911

Kortlopende schulden (9)

  2018 2017
26. Schulden aan overheid 43 41
27. Schulden aan kredietinstellingen 8.288 32.392
28. Schulden aan leveranciers 5.907 7.779
29. Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.457 3.486
30. Schulden ter zake van pensioenen 0 0
31. Overige schulden (verlofuren) 435 404
32. Overlopende passiva 9.203 10.361
Totaal 27.332 54.463

26. Schulden aan overheid

  2018 2017
Schulden gemeente Groningen 43 41
Totaal 43 41

27. Schulden aan kredietinstellingen

  2018 2017
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen 8.288 32.392
Totaal 8.288 32.392

29. Belastingen en premies sociale verzekeringen

  2018 2017
Loonbelasting 463 403
Omzetbelasting 2.878 2.979
Premies bedrijfsvereniging 115 104
Totaal 3.457 3.486

31. Overige schulden

De overige schulden betreft de verplichting, van Nijestee, ten aanzien van het personeel inzake de niet opgenomen verlofuren.

32. Overlopende passiva

  2018
Totaal
2018
> 1 jaar
2017
Totaal
2017
> 1 jaar
Vooruit ontvangen huur 809 0 796 0
Niet vervallen rente op leningen 5.871 0 6.842 0
Te verrekenen met bewoners 420 0 611 0
Nog te betalen projectkosten 995 0 1.469 0
Overig 1.109 0 643 0
Totaal 9.203 0 10.361 0

Van de Overlopende passiva (onderdeel Niet vervallen rente op leningen) is een bedrag van € 161 als Niet-DAEB gekwalificeerd.

 

 

Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Nijestee maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstelt aan marktrisico, reële waarde- renterisico, kasstroomrenterisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Nijestee te beperken. Nijestee zet geen afgeleide financiële instrumenten in, zoals derivaten.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Nijestee kunnen voldoen. Verder wordt hieronder verstaan het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren.

Nijestee maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Nijestee enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Deze procedures zijn vastgelegd in het Treasurystatuut.

Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Nijestee.

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat Nijestee over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen.

Om te waarborgen dat Nijestee aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 7 miljoen (2017: €7 miljoen). Nijestee bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat Nijestee steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde doelstellingen te blijven.

Valutarisico

Nijestee loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s)

Nijestee loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden waaronder schulden aan kredietinstellingen.

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Nijestee het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Nijestee risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor schulden met variabele renteafspraken zijn ook  geen financiële derivaten afgesloten. Het kasstroomrisico wordt afgedekt door twee roll-over leningen die in 2013 zijn afgesloten (hoofdsom € 25 miljoen).

Rentevoet leningen met resterende looptijden

Ter beoordeling van het prijsrisico dat Nijestee loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden :

Bedragen x €1.000

Restant looptijd Aantal Tot 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% - 7% > 7% Totaal
1 – 5 jaar 15 23.175 0 0 0 0 56 23.231
6 – 10 jaar 6 19.962 0 0 0 0 43 20.005
11 – 15 jaar 39 39.404 12.381 12.812 16.829 2.582 378 84.387
16 – 20 jaar 7 14.436 5.435 31.981 0 0 46 51.899
> 20 jaar 15 52.638 99.000 66.000 0 0 0 217.638
Totaal 82 149.616 116.816 110.793 16.829 2.582 523 397.161

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,22%

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen

Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen en de eindaflossingen:

Bedragen x €1.000

Jaar Jaaraflossingen Eindaflossingen
2019 8.288 0
2020 9.202 0
2021 9.490 25
2022 9.587 5.162
2023 9.197 25.668

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 27,1 jaar (2017: 27,1 jaar).

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar (exclusief spreadherzieningen) en maximaal 20% (inclusief spreadherzieningen). De grafiek geeft aan dat het renterisico in 2022 en 2023 hoger is dan 15% en dus buiten de gestelde grenzen valt.  Zie onderstaande tabel.

Nadere toelichting

Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht:

  • De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft:
    • ​​​​​​​op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
    • ​​​​​​​de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente
  • De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-maands Euribor of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van 22 basispunten tot 67 basispunten.
  • De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen -0,01 basispunten en 56 basispunten. De basisrenteleningen tellen voor 50% mee in het renterisico.

Marktrisico

Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Reële waarde

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Nijestee het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Nijestee luidt als volgt:


Bedragen x € 1.000

Bedragen Boekwaarde 2018 Boekwaarde 2017 Reële waarde 2018 Reële waarde 2017
In de balans opgenomen:        
Financiële activa:        
- Deelnemingen 1 1 1 1
- Belastinglatenties 563 3.965 563 3.965
- Overige vorderingen 150 160 150 160
- Vlottende vorderingen 3.314 4.933 3.314 4.933
- Liquide middelen 3.898 2.085 3.898 2.085
Totaal 7.926 11.144 7.926 11.144
         
Financiële passiva:        
- Langlopende schulden 397.160 411.153 578.573 578.573
- Kortlopende schulden 19.044 22.071 19.044 22.071
Totaal 416.204 433.224 597.617 600.644

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen op basis van de IRS curve ultimo 2018.

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting

Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage. De hoogte van het obligotarief is voor 2018 vastgesteld op 3,85 % (2017: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2018 €14.844.800 (2017: € 15.610.000).

Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Meerjarige financiële verplichtingen

Operational leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Nijestee ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. Eind 2018 heeft Nijestee ten aanzien van de bedrijfsauto’s leaseverplichtingen ter grootte van € 293.317 ( 2017: € 256.033).

Bedragen x €1.000

  2018 2017
Periode < 1 jaar 199.152 8.000
1 jaar < periode < 5 jaar 94.165 248.000
Totaal 293.317 256.000

Erfpachtverplichtingen

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 42.293.  De canonverplichtingen hebben een looptijd langer dan vijf jaar.

Huurverplichtingen

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 113.066. Nijestee is een huurverplichting aangegaan voor de huur van de grond onder de studio’s aan de Vrydemalaan. De huur bedraagt € 94.187 per jaar, het contract loopt tot 1 april 2024.

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen in sociaal vastgoed voor nieuwbouw, renovatie en energetische verbeteringen van woningen voor een totaalbedrag van € 32.917.762 (2017: € 4.781.597), zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Onderhoudsverplichtingen

Er zijn verplichtingen aangegaan voor planmatig onderhoud voor een bedrag van € 721.058  (2017: € 198.108).

Terugkoopverplichtingen

De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties

Nijestee draagt geen hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Nijestee is ook geen commanditair vennoot  in commanditaire vennootschappen en heeft geen bankgaranties verstrekt voor deelnemingen.

Borgstelling

Door de toegelaten instelling zijn geen borgstellingen verleend.

Claims

Tegen de toegelaten instelling zijn geen claims ingediend die door haar worden betwist.

Niet in de balans opgenomen activa

Tot en met 2018 zijn 89 woningen/ateliers onder een VOV-regeling verkocht, welke kwalificeren als verkooptransactie (in het boekjaar 2017: 95 woningen/ateliers). Omdat de verkoop van deze woningen kwalificeert als een verkooptransactie, zijn deze woningen na verkoop niet meer in de balans opgenomen. De condities van de terugkooprechten/plichten -zijn opgenomen in de toelichting op de balans onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden.

Prestatieafspraken

Nijestee heeft met de gemeente Groningen en de andere woningcorporaties in de stad meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. Het uitvoeringsprogramma voor 2019 heeft als naam meegekregen  “Ongedeelde stad, gedeelde toekomst”. In dit programma is opgenomen dat over de periode 2019-2022 circa 1.200 woningen worden toegevoegd in de stad Groningen. Nijestee neemt ruim 1.000 woningen voor haar rekening.

Programma sociale huurvoorraad alle corporaties 2019 -2023

Programma sociale huurvoorraad alle corporaties 2019 -2023
Maatregel Lefier Huismeesters Nijestee Patrimonium Wierden en Borgen Totaal
Nieuwbouw 442 265 1.780 389 158 3.034
Sloop ‑32 ‑357 ‑454 0 ‑56 ‑899
Verkoop ‑120 ‑374 ‑300 ‑100 ‑58 ‑952
Netto toevoeging 290 ‑466 1.026 289 44 1.183

Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's)

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)

33. Huuropbrengsten

  2018 2017
Woningen en woongebouwen DAEB 74.634 73.310
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 3.695 4.433
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 835 802
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 1.825 2.020
  80.989 80.565
Huurderving wegens leegstand ‑602 ‑702
Huurderving wegens oninbaar ‑115 ‑204
Huurderving wegens wijkvernieuwing ‑227 ‑332
Totaal 80.045 79.327

De netto huur is per 1 juli 2018 aangepast met gemiddeld 1,90% (1 juli 2017: 0%).

Circa 4000 woningen hebben een afwijkend percentage gekregen. Zo zijn relatief goedkope sociale huurwoningen verhoogd met 2,90%; relatief dure sociale huurwoningen zijn verhoogd met 0,90%. De totale huursomstijging over 2018 bedraagt 1,93%. De huursomstijging is de optelsom van de jaarlijkse huurstijging per 1 juli en de huuraanpassing bij mutatie.

34. Opbrengsten servicecontracten

  2018 2017
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 3.271 3.093
Derving wegens leegstand ‑26 ‑29
Totaal 3.245 3.064

35. Lasten servicecontracten

  2018 2017
Servicecontracten ‑3.168 ‑2.921
Toegerekende organisatiekosten ‑101 ‑101
Totaal ‑3.268 ‑3.022

37. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

  2018 2017
Met betrekking tot vastgoed in exploitatie ‑7.759 ‑7.892
Met betrekking to vastgoed in exploitatie beheer - en administratiekosten VvE ‑387 ‑445
Met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verhuur ‑390 ‑568
Af: kosten personeel belast met treasury 30 30
Totaal ‑8.507 ‑8.875

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de Kostenverdeelstaat.

Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, onderhoud, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. Begin 2019 is een handleiding van SBR Wonen gepubliceerd (“Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties”). Indien van toepassing hebben we de handleiding gevolgd en hebben we tevens de vergelijkende cijfers aangepast.

Lonen en salarissen

De lasten betreffende lonen en salarissen voor Nijestee betreffen: 2018 2017
Salarissen ‑8.386 ‑7.748
Sociale lasten ‑1.438 ‑1.296
Pensioenen ‑1.322 ‑1.278
Overige personeelskosten ‑1.576 ‑1.751
Totaal ‑12.722 ‑12.073

Bij Nijestee waren ultimo 2018 172,8 werknemers in dienst (2017: 170,8).  Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten. Deze werknemers waren in 2018 allen in Nederland werkzaam (2017: idem).

De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel, per ultimo 2018 is als volgt:   Fte
Directie Staf 15,4 14,6
Woondiensten 60,0 57,8
Vastgoed 19,4 18,2
F&I 16,4 15,8
Onderhoud 61,6 64,4
Totaal 172,8 170,8

Pensioenlasten

De medewerkers van Nijestee hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2018 bedroeg de beleidsdekkingsgraad van het SPW 115,9% (31-12-2017: 113,4%). De beleidsdekkingsgraad is de gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

38. Lasten onderhoudsactiviteiten

  2018 2017
Niet-planmatig onderhoud:    
Dagelijks- en verhuisonderhoud ‑7.460 ‑7.774
Brand- en stormschades ‑147 ‑139
Bijdrage aan verenigingen van eigenaren ‑183 ‑169
  ‑7.790 ‑8.082
     
Planmatig onderhoud:    
Gerealiseerde werkzaamheden ‑7.526 ‑9.731
Contract onderhoud (CV, lift etc) ‑2.068 ‑2.072
Bijdrage aan verenigingen van eigenaren ‑1.410 ‑1.480
Woonomgeving ‑536 ‑526
  ‑11.541 ‑13.809
Bij: toegerekende lasten onderhoudsactiviteiten ‑5.564 ‑6.082
Af: beheerkosten werkapparaat 2.234 2.100
Totaal ‑22.660 ‑25.873

39. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

  2018 2017
Operationele lasten:    
Belastingen ‑5.689 ‑5.492
Verzekeringen ‑303 ‑259
Contributie landelijke federatie ‑76 ‑88
Verhuurdersheffing ‑8.355 ‑7.030
Saneringsheffing ‑855 0
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties ‑79 ‑63
Kosten elektra niet afgerekend met bewoners ‑712 ‑674
Advieskosten ‑185 ‑23
Huur gronden en bijdrage aan investeringskosten mbt deze gronden ‑218 ‑187
Woningnet beheer en optimalisatie ‑177 ‑168
Taxatiekosten ‑111 ‑163
Overige personeelskosten ‑25 ‑87
Overige operationele kosten ‑505 ‑807
  ‑17.291 ‑15.041
Opbrengsten in mindering op operationele lasten:    
Vrijval erfpacht (Niet-DAEB) 429 591
Inschrijfgeld woningnet 356 303
Bijdrage thuiszorgproject Schots en Scheef 0 105
Dekking uren huismeesters 101 101
Vergoeding buitensluiting/storingen 61 51
Vergoeding woningverbetering 68 35
Vergoeding woningaanpassing 0 20
Vergoeding telefoonmasten 0 15
Overige 191 262
  1.206 1.483
Totaal ‑16.083 ‑13.558

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)

40. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2018 2017
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling (Niet-DAEB) 227 607
Totaal 227 607

41. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2018 2017
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling (Niet-DAEB) ‑259 ‑637
Totaal ‑259 ‑637

De uitgaven 2018 hebben betrekking op kosten verkoop Trefkoel bedrijfsonroerend goed (3 eenheden, € 213) en Trefkoel parkeerplaatsen (4 eenheden, € 45).

42. Toegerekende organisatiekosten

De toegerekende organisatiekosten zijn als volgt te specificeren: 2018 2017
Bruto salarissen ‑12 ‑12
Sociale lasten ‑2 ‑2
Pensioenlasten ‑2 ‑2
Uitzendkrachten ‑0 ‑1
Overige personeelskosten ‑2 ‑2
Huisvestingskosten ‑1 0
Automatiseringskosten ‑2 ‑2
Bestuurskosten ‑0 ‑0
Overige bedrijfskosten ‑2 ‑3
Af: dekking verkoop 0 0
Af: geactiveerde productie eigen bedrijf 0 0
Totaal ‑23 ‑25

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)

43. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

De verkoopopbrengst bestaand bezit is als volgt te specificeren:

  2018 2017
     
Woningen vanuit verhuur 21.385 20.239
Woningen vanuit VoV 1.520 960
Bedrijfs-onroerend goed 923 685
Garages en bergingen 1.119 492
Gronden erfpacht/overig 161 160
Locaties 2.036 3.291
Totaal 27.145 25.827

Van de totale verkoopopbrengst ad € 27.145, is een bedrag van € 20.376 te kwalificeren als Niet-DAEB.

44. Toegerekende organisatiekosten

De toegerekende organisatiekosten zijn als volgt te specificeren:

  2018 2017
Bruto salarissen ‑218 ‑213
Sociale lasten ‑38 ‑36
Pensioenlasten ‑35 ‑34
Uitzendkrachten ‑5 ‑17
Overige personeelskosten ‑30 ‑29
Huisvestingskosten ‑14 ‑12
Automatiseringskosten ‑27 ‑29
Bestuurskosten ‑3 ‑3
Overige bedrijfskosten ‑34 ‑53
Af: dekking verkoop 158 211
Af: geactiveerde productie eigen bedrijf 0 0
Totaal ‑246 ‑215

45. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

De boekwaarde verkocht bestaand bezit is als volgt te specificeren:

  2018 2017
     
Woningen vanuit verhuur ‑18.582 ‑15.439
Woningen/ateliers vanuit VoV ‑1.241 ‑799
Bedrijfs-onroerend goed ‑708 ‑617
Garages en bergingen ‑709 ‑536
Locaties ‑1.460 ‑3.271
Verkoopkosten ‑1.185 ‑1.285
Totaal ‑23.886 ‑21.947

Van de totale boekwaarde ad € 23.886, is een bedrag van € 19.111 te kwalificeren als Niet-DAEB.

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit:

     
Woningen vanuit verhuur 105 104
Woningen vanuit VoV 5 4
Grond erfpacht 17 16
Bedrijfs-onroerend goed 4 5
Garages en bergingen 77 77
Locaties 3 2
Totaal 211 208

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)

46. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

  2018 2017
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 0
Afwaardering wegens MV (*1) investeringen mbt sociaal vastgoed ‑10.564 ‑2.065
Afwaardering wegens MV (*1) investeringen mbt comm vastgoed ‑685 ‑876
Afwaardering wegens MV (*1) energetische verbeteringsprojecten ‑6.724 ‑10.281
Verhuiskosten ‑450 ‑104
Afboeking en nazorg diverse projecten ‑393 ‑107
Afboeking kosten projecten omgeving ‑88 ‑330
Totaal ‑18.904 ‑13.763
     
(*1) MV = MarktwaardeVerlies    

(*1) MV = MarktwaardeVerlies

De afwaardering wegens MV investeringen m.b.t. sociaal vastgoed laat zich als volgt specificeren:  
MV Sloop Van Houtenlaan ‑1.819
MV Sloop studio's Damsterdiep 86
MV Sloop Klaprooslaan - Treslinghuis ‑910
MV nieuwbouw Bedumerweg ‑276
MV nieuwbouw Reitdiep ‑486
MV nieuwbouw Meerstad ‑516
MV nieuwbouw Paddepoel ZO ‑782
MV nieuwbouw Grunobuurt Lampisterie ‑2.840
MV nieuwbouw Atlas Gak-locatie ‑2.848
MV nieuwbouw Parkzijde De Velden ‑39
MV nieuwbouw Grote Beerstraat 9
MV aankoop Elzenlaan 5 ‑143
Totaal ‑10.564

Het Marktwaardeverlies van commercieel vastgoed (Niet-DAEB) betreft resultaat sloop Van Houtenlaan (€ 349) en ombouw Marwixkade 95-105 (€ 336).

De afwaardering wegens MV energetische verbeteringsprojecten laat zich als volgt specificeren:  
MV Energetische verbetering diversen 892
MV Energetische verbetering P. Potterstraat ‑1.036
MV Energetische verbetering Wimpel ‑2.098
MV Energetische verbetering Roer ‑1.155
MV Energetische verbetering Kostverloren div complexen ‑1.256
MV Energetische verbetering Planetenlaan ‑1.005
Zonnepanelen ‑330
Led verlichting diversen ‑87
Kwaliteitsverbetering NPO ‑649
Totaal ‑6.724

47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

  2018 2017
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-DAEB) 1.237 10.135
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie 154.153 53.520
Totaal 155.390 63.655

De niet-gerealiseerde waardeverandering is als volgt te specificeren:

Omschrijving DAEB Niet-DAEB Totaal
Reguliere waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen 154.041 1.237 155.278
Waardemutatie Courtine 27 112 0 112
Totaal 154.153 1.237 155.390

48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

  2018 2017
Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden 758 1.234
Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden ‑696 ‑1.062
Totaal 62 172

49. Overige organisatiekosten

  2018 2017
Diverse kosten ‑348  
Kosten uit hoofde van treasury ‑30 ‑30
Totaal ‑378 ‑30

50. Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten zijn als volgt te specificeren: 2018 2017
Fysieke kwaliteit woonomgeving ‑338 ‑367
Leefklimaat in de buurt ‑120 ‑277
Sociale samenhang in de buurt ‑265 ‑209
Totaal ‑723 ‑853

Saldo financiële baten en lasten (14)

Het saldo financiële baten en lasten is als volgt te specificeren: 2018 2017
51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 0 0
52. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 391 117
53. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 421 679
54. Rentelasten en soortgelijke kosten ‑13.705 ‑15.136
Totaal ‑12.893 ‑14.340

Van de Rentelasten is een bedrag van € 576 te kwalificeren als Niet-DAEB.

Deels betreft dit reguliere rentelasten (€ 344). Het restant ad € 232 betreft rente egalisatie erfpacht.

55. Belastingen

De belastingen zijn als volgt te specificeren: 2018 2017
Mutatie compensabele verliezen ‑3.334 660
Mutatie tijdelijke verschillen ‑4.088 ‑2.526
Vennootschapsbelasting ‑521 0
Totaal ‑7.943 ‑1.866

Het effectieve belastingtarief bedraagt in 2018 bedraagt 3% (2017:3%). Het verschil met het toepasselijke tarief, zijnde 20,5- 25%, wordt veroorzaakt door mutaties in latente vorderingen – voorzieningen. De latente vorderingen en – voorzieningen zijn gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen en doordat er sprake is van fiscaal compensabele verliezen.

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:      
       
Resultaat voor belastingen volgens jaarrekening     158.284
- onrendabele investeringen en waardeveranderingen   ‑142.901  
- heffingen Rijk   855  
- afschrijvingen   ‑3.875  
- verkoopresultaat bestaand bezit   1.051  
- energetische verbeteringen   3.135  
- overige tijdelijke en permanente verschillen   ‑3.885  
       
Totaal permanente en tijdelijke verschillen     ‑145.621
       
Belastbaar bedrag     12.663
Af: Herbestedingsreserve     0
       
Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar     12.663

Toelichting op het kasstroomoverzicht

Samenstelling geldmiddelen

Samenstelling geldmiddelen    
Liquide middelen per 31 december 2017 2.085  
Zeer liquide effecten per 31 december 2017 0  
Geldmiddelen per 31 december 2015 volgens het kasstroomoverzicht   2.085
     
Balansmutatie geldmiddelen in 2018   1.813
     
Liquide middelen per 31 december 2018 3.898  
Zeer liquide effecten per 31 december 2018 0  
Geldmiddelen per 31 december 2018 volgens het kasstroomoverzicht   3.898

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

Wet Normering Topinkomens

De bezoldiging van de functionarissen die over 2018 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:

Bezoldiging topfunctionarissen

Bezoldiging topfunctionarissen
bedragen x € 1 P.L. Bregman J.F. Drenth J.G. Houtsma H. Raatjes C. Terhell H.J.J. Vogel
Functiegegevens Directeur-bestuurder Directeur onderhoud Directeur F&I Directeur Vastgoed Directeur Woondiensten Directeur Vastgoed
Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 1/9 1/1 - 31/12 1/9 -31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1,0 1,0 1,0 0,556 1,0 1,0
Gewezen topfunctionaris? Nee Nee Nee Nee Nee Nee
Dienstbetrekking? ja ja ja ja ja ja
             
Bezoldiging            
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding  145.623   113.602   105.354   53.362   92.823   37.473 
Beloningen betaalbaar op termijn  22.038   19.910   17.498   7.820   16.610   6.807 
Subtotaal  167.661   133.512   122.852   61.182   109.433   44.281 
             
Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum  189.000   189.000   189.000   69.915   189.000   63.173 
             
-/- Onverschuldigd betaald bedrag en nog niet terugontvangen bedragen
             
Totaal bezoldiging  167.661   133.512   122.852   61.182   109.433   44.281 
             
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t N.v.t. N.v.t N.v.t.
             
Gegevens 2017            
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 n.v.t
Omvang dienstverband
(als deeltijdfactor in fte)
1,0 1,0 1,0 0,556 1,0 0
Dienstbetrekking? ja ja ja ja ja  
Beloning plus belastbare onkostenvergoeding  145.623   108.792   98.677   78.190   87.289   
Beloningen betaalbaar op termijn  21.424   19.628   17.358   11.466   16.076   
Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum  181.000   181.000   181.000   100.564   181.000   
             
Totaal bezoldiging 2017  167.047   128.420   116.035   89.656   103.365  0

Er is geen sprake van bezoldiging van topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking en ook niet van bezoldiging van overige functionarissen met of zonder dienstbetrekking.

Er is geen sprake van uitkeringen bij einde dienstverband van topfunctionarissen &  gewezen topfunctionarissen en ook niet van uitkeringen bij einde dienstverband van overige functionarissen.

De bezoldiging van de raad van commissarissen die over 2018 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:

Bezoldiging van (ex) bestuurders en (ex) commissarissen

Bezoldiging van (ex) bestuurders en (ex) commissarissen
bedragen x € 1 Dhr. W.M. de Jong Dhr. A. Wink Dhr. E. de Boer Mw. J. Tiemersma Dhr. L.J. Regterschot Mw. G.J.M. Scholten Dhr. E.H.C. van der Laan
Functiegegevens Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Vice-voorzitter Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2018 1/1 - 31/12 1/1 - 3/11 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 7/2 - 31/12 18/4 - 31/12 3/11 - 31/12
               
Bezoldiging              
Bezoldiging  18.618   9.670   11.849   11.600   10.633   8.700   1.925 
Beloningen betaalbaar op termijn
Subtotaal  18.618   9.670   11.849   11.600   10.633   8.700   1.925 
Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum  28.350   15.897   18.900   18.900   16.984   13.567   3.055 
-/- Onverschuldigd betaald bedrag
Totale bezoldiging  18.618   9.670   11.849   11.600   10.633   8.700   1.925 
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t N.v.t N.v.t N.v.t N.v.t
               
Gegevens 2017              
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen  18.450   11.600   11.600   11.758       
Beloningen betaalbaar op termijn
Individueel toepasselijk maximum  27.150   18.100   18.100   18.100   
Totale bezoldiging  18.450   11.600   11.600   11.758 

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording

De WNT stelt een maximum bezoldiging die voor 2018 is vastgesteld op 100% van een ministersalaris. Voor 2018 is dat bedrag vastgesteld op € 189.000. Aanvullend zijn vanaf 1 januari 2014 voor de sector maxima vastgesteld op basis van een aantal criteria. Hiervoor gelden een aantal bezoldigingsklassen.

Indeling in een bezoldigingsklasse vindt plaats op basis van enerzijds het aantal verhuureenheden en anderzijds op basis van het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft.

Bezoldigingsklasse H omvat corporaties met 10.001 – 25.000 verhuureenheden en gemeentes van 150.001 – 375.000 inwoners. Op basis hiervan is Nijestee geplaatst in bezoldigingsklasse H.

Het maximum voor Nijestee bedraagt € 189.000.

De directie van Nijestee bestaat uit de Algemeen directeur / bestuurder en de directeuren van de bedrijfsonderdelen Financiën&Informatie, Onderhoud, Vastgoed en Woondiensten. Gezamenlijk zijn zij belast met de leiding van Nijestee. Besluiten worden door het DO (Directie-overleg) genomen. De WNT is van toepassing op de leden van het DO.

Er is geen sprake van overschrijding van de van toepassing zijnde WNT-normen, waarbij de WNT- norm zo nodig is herrekend op basis van een dienstverband  korter dan een vol jaar en/of een dienstverband lager dan een voltijdsdienstverband.

Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt:

BDO Accountants 2018
Controle van de jaarrekening 2018 96
Andere controleopdrachten 18
Totaal 114

BDO Accountants 2017
Controle van de jaarrekening 2017 93
Andere controleopdrachten 5
Totaal 98

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2018 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2018 zijn verricht.

Bovenstaande toelichting van de accountantshonoraria van BDO is verplicht op grond van de wet (artikel 2: 382a BW).

Onderscheid en toelichting cijfers DAEB-tak en niet-DAEB-tak

Op grond van artikel 15 lid 2 en van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (RTIV), dienen corporaties in de toelichting op de jaarrekening 2018 gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de Niet-DAEB-tak op te nemen. Hieronder voldoet Nijestee aan die verplichting.

BALANS (voor resultaatverdeling)

Bedragen x € 1.000

ACTIVA DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal
         
VASTE ACTIVA        
I Vastgoedbeleggingen        
1. DAEB-vastgoed in exploitatie 1.386.315 0 0 1.386.315
2. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 0 97.257 0 97.257
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 0 13.442 0 13.442
4, Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.132 0 0 8.132
Totaal van Vastgoedbeleggingen 1.394.447 110.699 0 1.505.146
         
II Materiële vaste activa        
1. Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 12.085 0 0 12.085
Totaal van materiële vaste activa 12.085 0 0 12.085
         
III Financiële vaste activa        
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 67.360 1 ‑67.360 1
2, Latente belastingvorderingen 563 0 0 563
3. Leningen u/g 14.000 0 ‑14.000 0
4. Overige vorderingen 0 150 0 150
Totaal van Financiële vaste activa 81.923 151 ‑81.360 714
         
Totaal vaste activa 1.488.455 110.850 ‑81.360 1.517.945
         
VLOTTENDE ACTIVA        
I Voorraden        
1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 0 434 0 434
2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 3.963 1.051 0 5.014
3. Overige voorraden 180 0 0 180
Totaal Voorraden 4.143 1.485 0 5.628
         
II Vorderingen        
1. Huurdebiteuren 657 25 0 682
2. Overheid 2 0 0 2
3. Vorderingen op groepsmaatschappijen 0 0 0 0
4. Belastingen en sociale premies 141 0 0 141
5. Overige vorderingen 226 0 0 226
6. Overlopende activa 1.750 513 0 2.263
Totaal Vorderingen 2.776 538 0 3.314
         
III Liquide middelen 3.811 87 0 3.898
         
Totaal vlottende activa 10.730 2.110 0 12.840
         
Totaal ACTIVA 1.499.185 112.960 ‑81.360 1.530.785

PASSIVA (voor resultaatverdeling) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal
I Eigen Vermogen        
1. Herwaarderingsreserve 875.960 35.941 ‑35.941 875.960
2. Overige reserves 61.979 28.548 ‑28.548 61.979
3. Resultaat Boekjaar 152.038 2.871 ‑2.871 152.038
Totaal Eigen Vermogen 1.089.977 67.360 ‑67.360 1.089.977
         
II Voorzieningen        
1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.322 92 0 5.414
2. Voorziening latente belastingverplichtingen 840 1.500 0 2.340
Totaal Voorzieningen 6.162 1.592 0 7.754
         
III Langlopende schulden        
1. Schulden overheid en kredietinstellingen 376.389 12.484 0 388.873
2. Schulden aan groepsmaatschappijen 0 14.000 ‑14.000 0
3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV 0 13.082 0 13.082
4. Overige schulden 0 3.767 0 3.767
Totaal Langlopende schulden 376.389 43.333 ‑14.000 405.722
         
IV Kortlopende schulden        
1. Schulden aan overheid 43 0 0 43
2. Schulden aan kredietinstellingen 7.773 515 0 8.288
3. Schulden aan leveranciers 5.907 0 0 5.907
4. Belastingen en premies sociale verzekering 3.457 0 0 3.457
5. Schulden ter zake van pensioenen 0 0 0 0
6. Overige schulden 435 0 0 435
7. Overlopende passiva 9.042 161 0 9.203
Totaal Kortlopende schulden 26.657 675 0 27.332
         
Totaal PASSIVA 1.499.185 112.960 ‑81.360 1.530.785

WINST- EN VERLIESREKENING

Bedragen x € 1.000

WINST- EN VERLIESREKENING (* € 1.000) DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal
         
Huuropbrengsten 74.525 5.520 0 80.045
Opbrengsten servicecontracten 3.245 0 0 3.245
Lasten servicecontracten ‑3.268 0 0 ‑3.268
Overheidsbijdragen 0 0 0 0
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten ‑8.007 ‑500 0 ‑8.507
Lasten onderhoudsactiviteiten ‑21.660 ‑1.000 0 ‑22.660
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑15.483 ‑600 0 ‑16.083
Netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille 29.352 3.420 0 32.772
         
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 227 0 227
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 ‑259 0 ‑259
Toegerekende organisatiekosten 0 ‑23 0 ‑23
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0 ‑55 0 ‑55
         
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 6.769 20.376 0 27.145
Toegerekende organisatiekosten ‑46 ‑200 0 ‑246
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑4.775 ‑19.111 0 ‑23.886
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.948 1.065 0 3.013
         
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑18.219 ‑685 0 ‑18.904
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 154.153 1.237 0 155.390
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV 0 62 0 62
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0 0 0 0
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 135.934 614 0 136.548
         
Opbrengst overige activiteiten 0 0 0 0
Kosten overige activiteiten 0 0 0 0
Netto resultaat Overige activiteiten 0 0 0 0
         
Overige organisatiekosten ‑378 0 0 ‑378
Kosten omtrent leefbaarheid ‑723 0 0 ‑723
         
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 0 0 0 0
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 0 391 0 391
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.609 0 ‑1.188 421
Rentelasten en soortgelijke kosten ‑13.129 ‑1.764 1.188 ‑13.705
Saldo financiële baten en lasten ‑11.520 ‑1.373 0 ‑12.893
         
Totaal resultaat voor belastingen 154.613 3.671 0 158.284
         
Belastingen ‑7.143 ‑800 0 ‑7.943
Resultaat uit deelnemingen 0 0 0 0
         
Totaal resultaat na belastingen 147.470 2.871 0 150.341

KASSTROOMOVERZICHT

KASSTROOMOVERZICHT DAEB Niet-DAEB Eliminaties Totaal
Ontvangsten:        
Huren 74.650 5.391 0 80.041
Vergoedingen 3.245 0 0 3.245
Overheidsontvangsten 0 0 0 0
Overige bedrijfsontvangsten 978 0 0 978
Renteontvangsten 1.228 351 ‑1.188 391
         
Saldo ingaande kasstromen 80.101 5.742 ‑1.188 84.655
Uitgaven:        
Erfpacht 43 0 0 43
Personeelsuitgaven 11.447 500 0 11.947
Onderhoudsuitgaven 18.919 1100 0 20.019
Overige bedrijfsuitgaven 13.970 600 0 14.570
Rente uitgaven 14.168 1.713 ‑1.188 14.693
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 75 5 0 80
Verhuurdersheffing 8.307 48 0 8.355
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 295 0 0 295
Vennootschapsbelasting 0 0 0 0
         
Saldo uitgaande kasstromen 67.224 3.966 ‑1.188 70.002
Kasstroom uit operationele activiteiten 12.877 1.776 0 14.653
         
MVA ingaande kasstroom        
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 6.584 17.494 0 24.078
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 0 1.521 0 1.521
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 0 188 0 188
Verkoopontvangsten grond 0 2.061 0 2.061
(Des)Investeringsontvangsten overig 429 346 0 775
         
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 7.013 21.610 0 28.623
MVA uitgaande kasstroom        
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 11.057 0 0 11.057
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 11.593 0 0 11.593
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0 0 0
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 159 0 0 159
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 0 0 0 0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 0 1.410 0 1.410
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.490 0 0 2.490
Aankoop grond 0 0 0 0
         
Verwerving groepsmaatschappijen (25) 0 0 0 0
Verkoop groepsmaatschappijen (26) 0 0 0 0
Verwerving niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0 0 0
Verkoop niet-geconsolideerde deelnemingen 0 0 0 0
Investeringen in overige financiële activa 0 0 0 0
Desinvesteringen in overige financiële activa 0 0 0 0
Investeringen in immateriële vaste activa 0 0 0 0
Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0 0 0
Investeringen overig 0 0 0 0
Externe kosten bij verkoop 389 374 0 763
         
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 25.688 1.784 0 27.472

         
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA ‑18.675 19.826 0 1.151
Financiële Vaste Activa        
Ontvangsten verbindingen 0 0 0 0
Ontvangsten overig 0 0 0 0
Uitgaven verbindingen 0 0 0 0
Uitgaven overig 0 0 0 0
         
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0 0 0
Kasstroom uit (des)investeringen ‑18.675 19.826 0 1.151
         
Financieringsactiviteiten        
Ingaand        
Nieuwe door WSW geborgde leningen 18.400 0 0 18.400
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0 0 0 0
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 0 0 0
Aflossing interne lening 19.000 0 ‑19.000 0
Salderingsverschil DAEB-Niet-DAEB 1.663 0 ‑1.663 0
Uitgaand        
Aflossing door WSW geborgde leningen 31.540 0 0 31.540
Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0 0 0 0
Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 852 0 852
Aflossing interne lening 0 19.000 ‑19.000 0
Salderingsverschil DAEB-Niet-DAEB 0 1.663 ‑1.663 0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 7.523 ‑21.515 0 ‑13.992
         
         
Mutatie liquide middelen 1.725 87 0 1.812

Ondertekening van de jaarrekening

Bestuur

De jaarrekening van Nijestee is opgesteld door het Bestuur op 26 februari 2019.

 

 

de heer P.L. Bregman
Algemeen directeur- bestuurder

Raad van commissarissen

De jaarrekening van Nijestee is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op 17 april 2019.

 

de heer W.M. de Jong
Voorzitter

 

mevrouw G.J.M. Scholten
Vice-voorzitter

 

de heer E.A. de  Boer
Lid

 

de heer L.J. Regterschot
Lid

 

mevrouw J.J. Tiemersma
Lid

 

de heer E.H.C. van der Laan
Lid